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案由： 民事> 合同、準(zhǔn)合同糾紛> 合同糾紛> 租賃合同糾紛> 房屋租賃合同糾紛

案 號(hào)：(2021)京03民終16803號(hào)

審理法官： 張弘 楊夏 申峻屹

文書類型： 判決書

公開(kāi)類型： 文書公開(kāi) 

審理法院： 北京市第三中級(jí)人民法院 

審結(jié)日期：2022.01.20

案件類型： 民事二審

審理程序： 二審

代理律師/律所： 許梅 , 北京市天元律師事務(wù)所 ; 朱曉東 , 北京市天元律師事務(wù)所 ; 王柱 , 北京國(guó)旺律師事務(wù)所 ; 黨占榮 , 北京國(guó)旺律師事務(wù)所 ; 

權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞： 催告 撤銷 委托代理 違約金 過(guò)錯(cuò) 恢復(fù)原狀 支付違約金 合同約定 第三人 證據(jù)不足 自認(rèn) 新證據(jù) 證明責(zé)任（舉證責(zé)任） 財(cái)產(chǎn)保全 訴訟請(qǐng)求 反訴 維持原判 查封 扣押 凍結(jié)

相關(guān)企業(yè)：北京河北大廈有限公司中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司

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北京河北大廈有限公司與中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展（北京）有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

北京市第三中級(jí)人民法院

民事判決書

(2021)京03民終16803號(hào)

　　上訴人(原審被告，反訴原告)：北京河北大廈有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)北湖渠路15號(hào)院1號(hào)樓三層310號(hào)。

　　法定代表人：周振毅，董事長(zhǎng)。

　　委托訴訟代理人：許梅，北京市天元律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：朱曉東，北京市天元律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人(原審原告，反訴被告)：中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)。

　　法定代表人：張柏森，執(zhí)行董事。

　　委托訴訟代理人：王柱，北京國(guó)旺律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：黨占榮，北京國(guó)旺律師事務(wù)所律師。

　　上訴人北京河北大廈有限公司(以下簡(jiǎn)稱河北大廈公司)因與被上訴人中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中科夢(mèng)谷公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院(2020)京0105民初58297號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　河北大廈公司上訴請(qǐng)求：1．撤銷北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院(2020)京0105民初58297號(hào)民事判決；2．改判駁回中科夢(mèng)谷公司全部訴訟請(qǐng)求；3．改判支持河北大廈公司的反訴請(qǐng)求；4．一審案件受理費(fèi)、保全費(fèi)、反訴受理費(fèi)以及二審案件受理費(fèi)由中科夢(mèng)谷公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)予撤銷。本案雙方約定整體現(xiàn)狀承租，河北大廈公司的交付義務(wù)在于將房屋現(xiàn)狀交付給中科夢(mèng)谷公司，并提供房屋資料。一審法院在審查河北大廈公司是否履行交付義務(wù)時(shí)，認(rèn)為河北大廈公司在錄音中表達(dá)過(guò)尚未確定承租范圍、雙方未簽署交接清單，不顧現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)已確認(rèn)中科夢(mèng)谷公司能夠進(jìn)入承租場(chǎng)地、且證據(jù)表明中科夢(mèng)谷公司認(rèn)可曾進(jìn)出場(chǎng)地等事實(shí)，便認(rèn)定河北大廈公司未履行交付義務(wù)，屬于認(rèn)定事實(shí)不清。本案所涉房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，河北大廈公司招租時(shí)明示的前提和條件，就是要求承租人在對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行裝修前自行辦理消防驗(yàn)收，并最終完成竣工驗(yàn)收。中科夢(mèng)谷公司承諾自行進(jìn)行消防報(bào)驗(yàn)，并在消防驗(yàn)收完畢的情況下繼續(xù)裝修承租。一審法院無(wú)視中科夢(mèng)谷公司系因未能按約完成報(bào)驗(yàn)，才無(wú)法進(jìn)行裝修，繼而不想承租房產(chǎn)進(jìn)行毀約的事實(shí)，認(rèn)為是河北大廈公司提供的房屋現(xiàn)狀致使中科夢(mèng)谷公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)承租目的，屬于認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。基于上述，在河北大廈公司依約履行了交付義務(wù)的情況下，中科夢(mèng)谷公司并不具有合同解除權(quán)，一審法院認(rèn)為案涉《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》于中科夢(mèng)谷公司《解除函》通知到達(dá)時(shí)解除，屬于法律適用錯(cuò)誤。因?yàn)橹锌茐?mèng)谷公司在河北大廈公司不存在違約情形的情況下，以《解除函》的形式表明不再履約，構(gòu)成嚴(yán)重違約，河北大廈公司有權(quán)主張違約責(zé)任，一審法院未予支持河北大廈公司的反訴請(qǐng)求，屬于適用法律錯(cuò)誤。

　　中科夢(mèng)谷公司辯稱，不同意河北大廈公司的上訴請(qǐng)求。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。關(guān)于是否交付，本案租賃面積較大、租金金額較大。根據(jù)租賃合同12．1條，甲乙雙方的標(biāo)的物交接并簽署交接清單，交接是一個(gè)要式行為。河北大廈公司沒(méi)有提交證據(jù)證明標(biāo)的物交給了誰(shuí)，我中科夢(mèng)谷公司去保安不讓進(jìn)去。河北大廈公司與產(chǎn)權(quán)方有糾紛，導(dǎo)致中科夢(mèng)谷公司無(wú)法正常使用、進(jìn)入房屋。中科夢(mèng)谷公司的目的是使用標(biāo)的物，現(xiàn)中科夢(mèng)谷公司的租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因?yàn)楹颖贝髲B公司一直沒(méi)有交付標(biāo)的物，中科夢(mèng)谷公司郵寄了解除合同通知書，河北大廈公司簽收了。河北大廈公司就通知書向中科夢(mèng)谷公司進(jìn)行了回函，同意解除合同。解除合同是既定事實(shí)，河北大廈公司主張中科夢(mèng)谷公司沒(méi)有單方解除權(quán)不能成立，河北大廈公司對(duì)租賃保證金的返有誤解，是雙方無(wú)爭(zhēng)議的情況下退還。

　　中科夢(mèng)谷公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．返還租賃保證金3000萬(wàn)元及資金占用使用費(fèi)(以3000萬(wàn)元為基數(shù)，按照年利率8％的標(biāo)準(zhǔn)，自2020年3月3日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；2．賠償損失2846678元，包括：設(shè)計(jì)費(fèi)1012500元、招標(biāo)費(fèi)12萬(wàn)元、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理費(fèi)64178元、工程管理費(fèi)85萬(wàn)元、律師費(fèi)80萬(wàn)。

　　河北大廈公司向一審法院反訴請(qǐng)求：支付違約金540萬(wàn)元。

　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：河北大廈公司(甲方、出租方)與中科夢(mèng)谷公司(乙方、承租方)于2020年2月28日簽訂《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》，約定：甲方系根據(jù)中華人民共和國(guó)法律合法注冊(cè)的國(guó)有法人企業(yè)，合法擁有本合同項(xiàng)下租賃標(biāo)的物全部產(chǎn)權(quán)，甲方通過(guò)公開(kāi)招租將租賃標(biāo)的物整體現(xiàn)狀出租。乙方系根據(jù)中華人民共和國(guó)法律合法注冊(cè)成立的法人企業(yè)，對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行了全面的調(diào)查與了解后，參與公開(kāi)競(jìng)租進(jìn)行現(xiàn)狀承租。第一條租賃標(biāo)的物的基本情況：租賃標(biāo)的物坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯里317號(hào)1至26層x(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)，建筑面積：82262．04平方米，已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，編號(hào)為xxx第二條租賃用途：乙方使用標(biāo)的物應(yīng)符合標(biāo)的物規(guī)劃及設(shè)計(jì)審批用途，雙方特別約定：在租賃期內(nèi)，國(guó)家法律和政策所允許的租賃標(biāo)的物內(nèi)可以從事的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均可作為乙方增加之租賃用途，乙方可自行增加相應(yīng)租賃用途。第三條租賃期限：租賃期限總計(jì)二十年(采用10年＋10年兩個(gè)計(jì)價(jià)階段)，自2020年3月1日至2040年2月29日止(含免租期)。免租期為13個(gè)月(含交接時(shí)間)，免租期間乙方不承擔(dān)租金，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的水、電等其他費(fèi)用。第四條租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：本合同租金標(biāo)準(zhǔn)采用“10年(含免租期)＋10年”兩個(gè)計(jì)價(jià)階段。1．第一個(gè)“十年租期”具體租金標(biāo)準(zhǔn)與支付約定如下：(1)自2020年3月1日起至2023年3月31日止，每個(gè)租賃年度租金標(biāo)準(zhǔn)為一億一千八百萬(wàn)元，上述期間租金標(biāo)準(zhǔn)不變。自2023年4月1日起至2030年3月31日止，每個(gè)租賃年度租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在上一租賃年度租賃標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增3%。支付時(shí)間：乙方在免租期結(jié)束前1個(gè)月，向甲方支付第一個(gè)租賃年度租金之前六個(gè)月租金，于2021年9月底在免租期結(jié)束前1個(gè)月，向甲方支付第一個(gè)租賃年度租金之前六個(gè)月租金，于2021年9月底前支付第一個(gè)租賃年度之剩余六個(gè)月租金，此后租賃年度租金每半年支付一期(即6個(gè)月租金)，乙方應(yīng)在當(dāng)期屆滿前一個(gè)月內(nèi)向甲方支付下一期租金。2．第二個(gè)“十年租期(含免租期)”到期前三個(gè)月，甲乙雙方共同委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，參照周邊租賃區(qū)域或同類型同地段房產(chǎn)的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)標(biāo)的物的租賃進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估值的基礎(chǔ)上確定第二個(gè)“十年租期”的租金交納標(biāo)準(zhǔn)等，但甲乙上述均認(rèn)可重新確定的第十一年度的租金標(biāo)準(zhǔn)不得低于上一年度的租賃標(biāo)準(zhǔn)。第五條租賃保證金：1．乙方應(yīng)在本合同簽訂后三個(gè)工作日內(nèi)向甲方繳納租賃保證金3000萬(wàn)元。2．租賃期屆滿或合同解除、乙方全部撤場(chǎng)滿三個(gè)月后，雙方無(wú)爭(zhēng)議，甲方向乙方無(wú)息返還租賃保證金，如果存在應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除，剩余部門無(wú)息返還，如屆時(shí)保證金不足以支付乙方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，則甲方有權(quán)要求乙方即使支付。第六條標(biāo)的物的手續(xù)完善與裝修改造：1．乙方應(yīng)于本合同簽訂后一年內(nèi)完成本標(biāo)的物合法經(jīng)營(yíng)所需含消防驗(yàn)收許可在內(nèi)的行政許可手續(xù)，因此產(chǎn)生的全部費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。2．乙方應(yīng)對(duì)消防驗(yàn)收與裝改方案負(fù)責(zé)，保證消防驗(yàn)收與裝改方案符合法律法規(guī)、政策等相關(guān)規(guī)定，并按照相關(guān)規(guī)定辦理合法手續(xù)，不得對(duì)標(biāo)的物造成結(jié)構(gòu)性損傷，確保標(biāo)的物符合消防、建設(shè)、環(huán)保聞聲等有關(guān)主管部門的標(biāo)準(zhǔn)及要求，無(wú)任何安全隱患。第十條合同解除：1．有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回標(biāo)的物：(5)因乙方原因造成本合同無(wú)法繼續(xù)履行的。2．如出現(xiàn)法定或合同約定的解除情形時(shí)，乙方行使合同解除權(quán)的，自合同解除通知到達(dá)對(duì)方之日合同解除。3．甲方按照本合同約定行使合同解除權(quán)時(shí)，乙方應(yīng)按照第一個(gè)租金交納年度租金的30%向甲方支付違約金。第十一條違約責(zé)任：4．如果由于有甲方違約原因?qū)е乱曳綗o(wú)法實(shí)現(xiàn)承租目的的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償由此對(duì)乙方造成的損失。第十二條其他約定：1．乙方繳納租賃保證金后，甲乙雙方進(jìn)行相關(guān)標(biāo)的物的交接，并簽署相應(yīng)交接清單(附件2：交接清單)，配電室與水泵房不在交接范圍內(nèi)。

　　合同簽訂后，中科夢(mèng)谷公司于2020年3月3日、2020年3月4日分別向河北大廈公司支付保證金2000萬(wàn)元、1000萬(wàn)元。中科夢(mèng)谷公司未支付過(guò)租金。

　　關(guān)于合同履行情況。中科夢(mèng)谷公司、河北大廈公司均主張雙方簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》已經(jīng)解除。中科夢(mèng)谷公司主張涉案房屋大部分承租區(qū)域位于2單元，其公司不能從2單元進(jìn)出承租區(qū)域，無(wú)法進(jìn)行裝修改造，其公司認(rèn)為河北大廈公司未履行完全交付房屋的義務(wù)，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故其公司于2020年7月7日向河北大廈公司郵寄《解除<不動(dòng)產(chǎn)租賃合同>通知書》，通知書簽收時(shí)間為2020年7月8日，故解除時(shí)間為2020年7月8日。就其主張，中科夢(mèng)谷公司提交如下證據(jù)：一、《解除<不動(dòng)產(chǎn)租賃合同>通知書》及快遞詳情單，《解除<不動(dòng)產(chǎn)租賃合同>通知書》載明：“致：河北大廈公司，2020年2月28日貴司與我司簽訂了《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》，約定貴司將名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯里317號(hào)1至26層的房屋出租給我司，建筑面積82262．04平方米，租賃期限為20年?！恫粍?dòng)產(chǎn)租賃合同》簽訂后，我司如約向貴司交付了3000萬(wàn)元租賃保證金，但貴司至今未向我司交付案涉房屋，沒(méi)有任何交付行為。2020年3月26日我司工作人員現(xiàn)場(chǎng)勘查欲進(jìn)入該案涉房屋時(shí)，遭遇不明身份人員阻攔，我司才知曉貴司與第三人北京政泉控股有限公司就案涉房屋存在糾紛，且現(xiàn)已進(jìn)入訴訟程序。此后，我司與貴司在交涉過(guò)程中，得知案涉房屋沒(méi)有任何竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)。另外，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》第三條約定，租賃期限：自2020年3月1日至2040年2月29日止，在此期間，我司亦多次發(fā)函催告貴司履行合同交付義務(wù)，貴司至今未向我司交付案涉房屋，且案涉房屋亦沒(méi)有任何竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)，致使雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)我司正式通知貴司，解除貴司與我司簽署的《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》。請(qǐng)貴司接到本通知書之日起5日內(nèi)退還我司3000萬(wàn)元租賃保證金并賠償我司相關(guān)損失。通知人：中科夢(mèng)谷公司2020年7月7日”?？爝f詳情單顯示簽收日期為2020年7月8日。二、《房屋交付催告函》《答復(fù)函》及快遞詳情單。三、2020年4月10日河北大廈公司董事長(zhǎng)周振毅與中科夢(mèng)谷公司黃博、鄭君華談話錄音，主要內(nèi)容為：周振毅：……我疫情期間，就嚴(yán)重，不過(guò)來(lái)，其實(shí)別管怎么說(shuō)也是為了咱們解決問(wèn)題……確實(shí)有一些小問(wèn)題，這些問(wèn)題不至于說(shuō)我們就解決不了了。包括上次咱們和政泉之間，政泉老總給我打電話沒(méi)過(guò)來(lái)，咱們通電話的很多是吧……但是一個(gè)大的方向怎么去解決這些問(wèn)題，所以這一段呢估計(jì)上次咱們中科也發(fā)了個(gè)函，我也看到了，包括發(fā)函的時(shí)候，我也跟政泉溝通，函解決不了問(wèn)題……你們政泉怎么考慮？你這個(gè)物業(yè)他同意，一會(huì)就說(shuō)把物業(yè)已經(jīng)全交給我了，一會(huì)怎么，但是當(dāng)時(shí)情況，政泉的情況可能您們不如我們了解，政泉的情況現(xiàn)在就是什么，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，拖一天算一天……現(xiàn)在你如果說(shuō)現(xiàn)在讓他徹底出來(lái)的，可能有一些難度在哪？難度，他就想當(dāng)時(shí)讓我給他免責(zé)……我違約金你算賬算了12個(gè)多億，現(xiàn)在我已經(jīng)在北京三中院已經(jīng)起訴他了。黃博：嗯。周振毅：……那天邱總說(shuō)是著急，邱總說(shuō)我這著急，我說(shuō)你著急我還著急呢，如果說(shuō)你弄不成，你怎么給我交租金，我看上你這保證金嗎……說(shuō)以說(shuō)現(xiàn)在的問(wèn)題，我們通過(guò)和政泉，通過(guò)咱們之間的溝通……周振毅：……所以說(shuō)政泉目前的問(wèn)題是什么？能配合我們？也就是說(shuō)我們不要，當(dāng)時(shí)我跟邱總說(shuō)的，我們當(dāng)務(wù)之急說(shuō)擱置爭(zhēng)議，爭(zhēng)議是什么政泉說(shuō)了，我們違約責(zé)任怎么著？但是我們房產(chǎn)證在那一放，是吧，那是國(guó)家合法的東西。當(dāng)時(shí)咱們鬧完以后，因?yàn)槲以谑仪f我也過(guò)不來(lái)嘛疫情期間我和政泉的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，我說(shuō)你們鬧，能該改變得了河北大廈是我的事實(shí)？改變不了，我說(shuō)中科我授權(quán)，通過(guò)組織程序，我租給中科有問(wèn)題嗎？沒(méi)問(wèn)題。中科院給我交了保證金，中科就要去現(xiàn)場(chǎng)勘查去做，你們要無(wú)條件的配合。當(dāng)然說(shuō)了，我當(dāng)時(shí)明確說(shuō)這是當(dāng)時(shí)我為了政泉，懷疑我北京大廈和你中科一塊去換了個(gè)鎖，只是咱們自己說(shuō)，為什么那時(shí)候特別生氣，說(shuō)別管溝通不暢也好，別管什么也好，但是這個(gè)事就片面的激化了矛盾……周振毅：所以說(shuō)我說(shuō)的這個(gè)意思就是說(shuō)第一，即這種現(xiàn)狀，我們應(yīng)該怎么去做……我們應(yīng)當(dāng)怎么和政泉一塊去解決這些存在的問(wèn)題，但是一點(diǎn)要給大家說(shuō)清楚，北京河北大廈，我作為出租方，我有權(quán)利義務(wù)要保障你們順利的去設(shè)計(jì)、報(bào)驗(yàn)、施工、直至正常使用……老邱說(shuō)我們現(xiàn)在連門都進(jìn)不去，我覺(jué)得那就不對(duì)了，是嗎，這不大家都在這，鄭總，沒(méi)簽合同的時(shí)候，我就物業(yè)部說(shuō)過(guò)，以后只有中科能進(jìn)來(lái)……中科可以隨時(shí)進(jìn)，簽了合同以后給你們卡也好，我們圖紙資料，當(dāng)然說(shuō)了我們確實(shí)有限，不是說(shuō)我招完標(biāo)，騙你們中了標(biāo)以后我才告訴你，確實(shí)是這種現(xiàn)實(shí)狀況……黃博：周總，基于之前的一些困難，我們前段時(shí)間院里也說(shuō)了，院里也說(shuō)其實(shí)跟河北省一直有一些好的合作，還有雄安新區(qū)好像還有一些合作。完了基于現(xiàn)在困難，院里也說(shuō)，我們這塊權(quán)利配合這個(gè)河北大廈方就是盡快解決暫時(shí)的這種困境，能達(dá)到這種順利，能夠進(jìn)場(chǎng)施工，然后最后達(dá)到招租這個(gè)想法，因?yàn)橹霸蹅冊(cè)谕稑?biāo)之前不有一些意向合同，中科院意向合同，一些企業(yè)也在問(wèn)咱們這塊什么時(shí)候能裝修完這些企業(yè)要入駐這塊，要入駐這一塊，所以說(shuō)這塊也確實(shí)是……但現(xiàn)在咱就是解決這個(gè)問(wèn)題，解決問(wèn)題上周總說(shuō)的，之前我們做了一個(gè)暫時(shí)遇到的這些困難，首先政泉暫時(shí)不要進(jìn)場(chǎng)，還有一個(gè)主要就是咱們現(xiàn)在確定承租范圍，承租范圍分割點(diǎn)還沒(méi)有確定，具體是哪一塊是我們承租的范圍，因?yàn)橐恢本褪悄銈儊?lái)之前也在交涉，沒(méi)有給一個(gè)確定的明確范圍，包括你說(shuō)報(bào)建委這塊……周振毅：嗯，還有什么？一塊都說(shuō)清楚。黃博：前面你也說(shuō)了那兩部電梯的事，那兩部電梯是可以使用的，是吧？周振毅：可以使用，投入……鄭君華：只不過(guò)咱們樓層沒(méi)停是吧？黃博：沒(méi)停是吧？是可以調(diào)到樓層。周振毅：對(duì)。黃博：然后一個(gè)是電梯，還有朱能昌，說(shuō)也跟政泉方這么解決這個(gè)問(wèn)題……周振毅：……回去以后你要跟領(lǐng)導(dǎo)們說(shuō)，關(guān)于你提這兩點(diǎn)我答復(fù)你，第一，我們租的范圍就是我們房產(chǎn)本上82000平方米，原來(lái)我讓物業(yè)部跑馬圈地給我畫出來(lái)，圖紙，這一堆這一塊給我圈出來(lái)，那些東西有交叉的要弄出來(lái)，也就是說(shuō)我這82000平方米，他因?yàn)檫@不是一個(gè)獨(dú)棟的樓，因?yàn)?單元3單元設(shè)備設(shè)施，我其實(shí)已經(jīng)了解差不多了。把這個(gè)也就說(shuō)你們租這82000平方米，從哪到哪地下什么情況一定要摸清楚，政泉不配合，告訴他不用他配合，那是咱們天經(jīng)地義受法律保護(hù)的東西。你們聽(tīng)著，一定要讓中科的知道我這82000平方米是個(gè)什么樣，哪層哪層邊界點(diǎn)到哪，我不說(shuō)過(guò)嗎，能上鎖的上鎖，不能上鎖的給我劃印。他東西我要跟他說(shuō)了，哪些東西是他這樣的，是公用的還是你的，包括現(xiàn)在我說(shuō)的談，政泉談具體的交接提到，第一電梯的使用問(wèn)題，我說(shuō)可以，因?yàn)檫@個(gè)樓就是現(xiàn)狀，樓上你還有一些營(yíng)業(yè)面積好了，我可以保障你一個(gè)通過(guò)權(quán)，包括我這8部電梯弄好了，你過(guò)一下是可以的，是吧，我保證你通過(guò)去……周振毅：……所以說(shuō)呢中科的隨時(shí)過(guò)來(lái)，包括設(shè)計(jì)人員，包括領(lǐng)導(dǎo)們，咱們隨時(shí)保證，第一能看電梯、臨時(shí)電、電梯，包括下一步我也想著走，老曹，你們聽(tīng)著這我還想走2單元，2單元電梯，我通道我這28樓了，想法做這個(gè)事情，做不了你試試，是不是，所以說(shuō)呢我說(shuō)的說(shuō)一千道一萬(wàn)，綜合做這個(gè)案子，能不能成功，能不能順利在免租期內(nèi)弄好投入使用，核心點(diǎn)不在于現(xiàn)在的政泉，核心點(diǎn)在于與北京住建部門能不能把我們?cè)O(shè)計(jì)這個(gè)方案，以北京大廈的名義報(bào)驗(yàn)審批通過(guò)，這是影響我們這個(gè)項(xiàng)目最核心的東西……周振毅：……政泉老總給我打了10個(gè)電話，中午晚上讓中科的把保安撤了吧，我說(shuō)中科的和我是合作關(guān)系，不是上下級(jí)關(guān)系，我答復(fù)不了你，還是需要我們坐下來(lái)談的……后來(lái)我就問(wèn)你一句話，他問(wèn)那些什么問(wèn)題，鎖換了，他們又換回去了，但是我就特別不高興，都換完了，問(wèn)什么換回去，大不了我把換了以后，我給你一張門禁，在我監(jiān)督時(shí)間你使用就行了……黃博：周總咱們最少在交流兩個(gè)困難，一個(gè)，他剛才不是說(shuō)一個(gè)分割點(diǎn)，還有設(shè)備清單，這是最后說(shuō)馬上就可以派人跟他去配合去查一下劃一下。周振毅：恩，其實(shí)合同里有一個(gè)清單，交接簽了合同又交了一個(gè)清單，但是我就跟我們法務(wù)部門說(shuō)扯淡，有什么清單？鄭總，我那天我跟邱總說(shuō)我有什么清單，你們要什么，第一控制權(quán)，你說(shuō)鑰匙你保障你8萬(wàn)平方米你隨進(jìn)隨出，僅此而已，你說(shuō)你現(xiàn)在和我政泉，因?yàn)闆](méi)有實(shí)際交接合同里，配電室那個(gè)設(shè)備是我的，那個(gè)水電不再交接范圍之內(nèi)，鑰匙可以給你。黃博：范圍，范圍……周振毅：對(duì)啊，范圍你要確定了，然后你想去哪，你暫時(shí)有困難，我可以保證你能達(dá)到這個(gè)目的，工作目的就行了，你去不了我可以派人跟著你……四、河北大廈公司董事長(zhǎng)周振毅與中科夢(mèng)谷公司邱育敏談話錄音，主要內(nèi)容為：……邱育敏：我現(xiàn)在有幾個(gè)問(wèn)題按照你的意見(jiàn)請(qǐng)示一下啊，有個(gè)問(wèn)題你回答一下啊，第一個(gè)我們安保力量還要不要維持??？這是第一，第二個(gè)，政泉公司把鎖控制了，把大堂重新控制了，對(duì)吧？我們?cè)撛趺崔k……周振毅：你這不是跟我商量策略，你是給我出題……我希望呢遇事咱們不要著急，著急解決不了問(wèn)題，也就是說(shuō)我剛才跟你說(shuō)那個(gè)你認(rèn)真聽(tīng)一下，也就是說(shuō)你問(wèn)我，我第一剛才你說(shuō)付玲通知你們是讓你們撤掉保安，第一我們下這個(gè)指令，第二，如果說(shuō)我們河北大廈意見(jiàn)不一致的，要把握好分寸……河北大廈公司認(rèn)可證據(jù)一《解除<不動(dòng)產(chǎn)租賃合同>通知書》及快遞詳情單的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的，稱租賃合同未約定中科夢(mèng)谷公司單方解除權(quán)，且不具備合同法規(guī)定的可以行使單方解除權(quán)的情形，中科夢(mèng)谷公司不享有約定或法定的合同解除權(quán)，其發(fā)送解除函并不構(gòu)成解除合同至法律效果，但其發(fā)函行為表明其擬不再繼續(xù)履行租賃合同，構(gòu)成違約；認(rèn)可證據(jù)二《房屋交付催告函》《答復(fù)函》及快遞詳情單的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的；認(rèn)可證據(jù)三2020年4月10日河北大廈公司董事長(zhǎng)周振毅與中科夢(mèng)谷公司黃博、鄭君華談話錄音的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的，不能證明其所稱的河北大廈公司未履行交付義務(wù)的內(nèi)容，反倒是中科夢(mèng)谷公司因其自身不當(dāng)行為引發(fā)與北京政泉控股有限公司矛盾一事，可證明中科夢(mèng)谷公司已經(jīng)進(jìn)駐涉案房屋；認(rèn)可證據(jù)四河北大廈公司董事長(zhǎng)周振毅與中科夢(mèng)谷公司邱育敏談話錄音的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的，本段錄音再次證明河北大廈公司履行了房屋交付已付，中科夢(mèng)谷公司因?yàn)樽陨磉^(guò)錯(cuò)引發(fā)與北京政泉控股有限公司糾紛，邱育敏自認(rèn)“他政泉是在我們換完，他給砸調(diào)換回去的”。因河北大廈公司認(rèn)可解除<不動(dòng)產(chǎn)租賃合同>通知書》及快遞詳情單、房屋交付催告函》《答復(fù)函》及快遞詳情單、2020年4月10日河北大廈公司董事長(zhǎng)周振毅與中科夢(mèng)谷公司黃博及鄭君華談話錄音、河北大廈公司董事長(zhǎng)周振毅與中科夢(mèng)谷公司邱育敏談話錄音的真實(shí)性，故一審法院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以采信。河北大廈公司主張因中科夢(mèng)谷公司發(fā)函表明不再繼續(xù)履行《租賃合同》，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行，構(gòu)成違約，故其公司于2020年9月3日發(fā)送《通知函》提出解除合同。就其主張，河北大廈公司提交關(guān)于對(duì)《房屋交付催告函》的回函、《答復(fù)函》、對(duì)于對(duì)4月13日《答復(fù)函》的回函、《通知函》予以證明。中科夢(mèng)谷公司認(rèn)可《房屋交付催告函》的回函、《答復(fù)函》、對(duì)于對(duì)4月13日《答復(fù)函》的回函、《通知函》的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的。因中科夢(mèng)谷公司認(rèn)可《房屋交付催告函》的回函、《答復(fù)函》、對(duì)于對(duì)4月13日《答復(fù)函》的回函、《通知函》的真實(shí)性，故一審法院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以采信。

　　在審理過(guò)程中，一審法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，經(jīng)勘驗(yàn)，確認(rèn)涉案房屋承租范圍為北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯里317號(hào)金泉大廈1單元1層、2層、3層、26層(實(shí)際為24層)、27層(實(shí)際為25層)、28層(實(shí)際為26層)；2單元1層大廳至28層(實(shí)際為1層大廳至26層)；3單元1層、2層、3層、26層(實(shí)際為24層)、27層(實(shí)際為25層)、28層(實(shí)際為26層)及合同約定的地下配套情況。2單元1層大廳至28層現(xiàn)狀為毛坯狀態(tài)，2單元門口安裝有門禁刷卡器。2單元1層大廳至28層除通過(guò)2單元電梯前往各樓層外，還可通過(guò)3單元電梯行至3單元28層后再行至2單元28層前往2單元各樓層。

　　關(guān)于中科夢(mèng)谷公司主張的各項(xiàng)損失。就其損失，中科夢(mèng)谷公司提交如下證據(jù)：一、成交通知書、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票，發(fā)票顯示招標(biāo)服務(wù)費(fèi)金額共計(jì)12萬(wàn)元；二、《河北大廈改造設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票，《河北大廈改造設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同》載明：甲方為中科夢(mèng)谷公司，乙方為成都優(yōu)藝工裝裝飾工程有限公司，約定合同總價(jià)為85萬(wàn)元，合同簽訂時(shí)間為2020年2月17日，支付業(yè)務(wù)回單顯示中科夢(mèng)谷公司分別于2020年2月20日、2020年3月24日支付85000元、127500元；三、《工程項(xiàng)目委托顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議》、銀行匯款單及收據(jù)、發(fā)票，《工程項(xiàng)目委托顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議》載明：委托方為中科夢(mèng)谷公司，受托方為深圳市聚豪裝飾工程有限公司，合同簽訂時(shí)間為2020年3月1日，銀行匯款單顯示中科夢(mèng)谷公司于2020年5月12日支付85萬(wàn)元；四、《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票、收據(jù)，《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》載明：委托方為中科夢(mèng)谷公司，設(shè)計(jì)方為旌偉建筑工程設(shè)計(jì)涿州有限公司，工程名稱為河北大廈鋼結(jié)構(gòu)加固項(xiàng)目，合同簽訂時(shí)間為2020年3月21日，支付業(yè)務(wù)回單顯示中科夢(mèng)谷公司分別于2020年4月20日、2020年5月12日支付8萬(wàn)元、12萬(wàn)元；五、《河北大廈水暖電空調(diào)改造設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票，《河北大廈水暖電空調(diào)改造設(shè)計(jì)合同》載明：發(fā)包方為中科夢(mèng)谷公司，設(shè)計(jì)方為北京珂竹網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，約定設(shè)計(jì)費(fèi)總額為90萬(wàn)元，合同簽訂時(shí)間為2020年3月22日，支付業(yè)務(wù)回單顯示中科夢(mèng)谷公司分別于2020年3月25日、2020年5月12日、2020年5月13日支付45000元、45000元、20萬(wàn)元、31萬(wàn)元；六、2020年1月至4月工資表、業(yè)務(wù)支付回單及社?；痣娮咏豢罨貑?；七、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票、收據(jù)，發(fā)票顯示押金5000元，發(fā)票顯示汽車租賃12235元；八、《委托代理合同》、付款憑證及發(fā)票，《委托代理合同》載明：甲方為中科夢(mèng)谷公司，乙方為北京國(guó)旺律師事務(wù)所，乙方接受甲方委托，委派律師在甲方與河北大廈公司房屋租賃合同糾紛一案中擔(dān)任一審、二審、執(zhí)行階段甲方的委托代理人，代理費(fèi)為80萬(wàn)元，付款憑證顯示中科夢(mèng)谷公司于2020年5月20日支付80萬(wàn)元。河北大廈公司認(rèn)可證據(jù)一成交通知書、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的；不認(rèn)可證據(jù)二《河北大廈改造設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票的真實(shí)性及證明目的，稱中科夢(mèng)谷公司作為承租人，在未簽署租賃合同時(shí)就先行委托室內(nèi)設(shè)計(jì)方，不合常理，不排除作假或與相對(duì)方串通的嫌疑，根據(jù)室內(nèi)設(shè)計(jì)合同顯示，中科夢(mèng)谷公司支付12．75萬(wàn)元的前提條件是設(shè)計(jì)公司完成方案平面、主要區(qū)域效果圖并提交成果，取得中科夢(mèng)谷公司書面認(rèn)可，而中科夢(mèng)谷公司未提交方案平面和主要區(qū)域效果圖，無(wú)法證明付款條件已成就，也無(wú)法證明付款的真實(shí)性與合理性；不認(rèn)可證據(jù)三《工程項(xiàng)目委托顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議》、銀行匯款單及收據(jù)的真實(shí)性及證明目的，認(rèn)可發(fā)票的真實(shí)性，稱中科夢(mèng)谷公司未提交85萬(wàn)元付款對(duì)應(yīng)的合同約定及相應(yīng)發(fā)票，無(wú)法證明已達(dá)付款條件，該合同相對(duì)方與中科夢(mèng)谷公司具有多重關(guān)聯(lián)關(guān)系，根據(jù)中科夢(mèng)谷公司提交的證據(jù)顯示，2020年5月13日中科夢(mèng)谷公司與律師簽訂委托代理協(xié)議，其停止履約的意思形成應(yīng)早于5月13日，在已有停止履約意思的情況下，于5月12日支付85萬(wàn)元，即使真實(shí)，也表明其未履行止損義務(wù)，不屬于合理支出；不認(rèn)可證據(jù)四《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票、收據(jù)的真實(shí)性及證明目的，稱合同約定中科夢(mèng)谷公司支付12萬(wàn)元的條件是“設(shè)計(jì)方提供電子版全套設(shè)計(jì)內(nèi)容的施工設(shè)計(jì)初稿給甲方審核無(wú)誤”，中科夢(mèng)谷公司未提交全套設(shè)計(jì)內(nèi)容的施工設(shè)計(jì)初稿，無(wú)法證明付款條件已成就，中科夢(mèng)谷公司在已有停止履約的意思的情況下，于5月12日支付12萬(wàn)元款項(xiàng)，未履行止損義務(wù)；不認(rèn)可證據(jù)五《河北大廈水暖電空調(diào)改造設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單的真實(shí)性及證明目的，認(rèn)可發(fā)票的真實(shí)性，稱中科夢(mèng)谷公司未提交60萬(wàn)元付款對(duì)應(yīng)的合同約定成果及相應(yīng)發(fā)票，無(wú)法證明已達(dá)付款條件，中科夢(mèng)谷公司在已有停止履約的意思的情況下，于5月12日支付60萬(wàn)元款項(xiàng)，未履行止損義務(wù)；不認(rèn)可證據(jù)六2020年1月至4月工資表、業(yè)務(wù)支付回單及社?；痣娮咏豢罨貑蔚恼鎸?shí)性及證明目的，稱三位人員是中科夢(mèng)谷公司員工，在公司正常履職，而非為履行租賃合同專門招聘的人員；不認(rèn)可證據(jù)七支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票、收據(jù)的真實(shí)性及證明目的，稱中科夢(mèng)谷公司未證明租車費(fèi)用是為履行租賃合同產(chǎn)生的費(fèi)用，與本案無(wú)關(guān)；不認(rèn)可證據(jù)八《委托代理合同》、付款憑證的真實(shí)性及證明目的，認(rèn)可律師費(fèi)發(fā)票的真實(shí)性，稱中科夢(mèng)谷公司自身不欲履行租賃合同，為逃避違約責(zé)任而謊稱河北大廈公司不履約，并據(jù)此提起訴訟，相應(yīng)費(fèi)用應(yīng)有其自行承擔(dān)，中科夢(mèng)谷公司還應(yīng)承擔(dān)因其違約、惡意訴訟而給河北大廈公司造成的損失，同時(shí)考慮北京國(guó)旺律師事務(wù)所代理了中科夢(mèng)谷公司多起案件，且該證據(jù)顯示中科夢(mèng)谷公司在本案未起訴時(shí)即支付了高達(dá)80萬(wàn)元律師費(fèi)，不排除其中共包含了中科夢(mèng)谷公司基于其他案件或長(zhǎng)期服務(wù)所支付的律師費(fèi)的可能。因河北大廈公司認(rèn)可證據(jù)一成交通知書、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票；證據(jù)三中發(fā)票；證據(jù)五中發(fā)票；證據(jù)八中發(fā)票的真實(shí)性，故一審法院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以采信。

　　另查，2020年1月16日，河北大廈公司將北京政泉控股有限公司訴至北京市第三中級(jí)人民法院，要求支付自2010年10月1日期至2019年12月6日止以河北大廈公司已付購(gòu)房款為基數(shù)、按照日萬(wàn)分之二的比率分段計(jì)算的違約金，總計(jì)金額為1271332314元。北京市第三中級(jí)人民法院于2020年12月30日作出(2020)京03民初201號(hào)民事判決書，判決：一、北京政泉控股有限公司支付河北大廈公司違約金(以1880570027元為基數(shù)，自2014年1月1日起至2019年12月6日止，按每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)；二、駁回河北大廈公司的其他訴訟請(qǐng)求。

　　另，中科夢(mèng)谷公司在本案中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)查封、凍結(jié)、扣押河北大廈公司名下價(jià)值3500萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)。一審法院于2020年10月26日作出(2020)京0105民初58297號(hào)民事裁定書，裁定：查封、凍結(jié)、扣押河北大廈公司名下價(jià)值3500萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)，一審法院于2020年11月5日查封河北大廈公司名下所有位于北京市朝陽(yáng)區(qū)大屯里317號(hào)樓1至26層x號(hào)房屋，京XX號(hào)；于2020年11月12日實(shí)際凍結(jié)了河北大廈公司銀行賬戶中17xxx39．29元的存款。

　　一審法院認(rèn)為，中科夢(mèng)谷公司與河北大廈公司簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。

　　雙方簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》約定如果由于甲方違約原因?qū)е乱曳綗o(wú)法實(shí)現(xiàn)承租目的的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償由此對(duì)乙方造成的損失。乙方繳納租賃保證金后，甲乙雙方進(jìn)行相關(guān)標(biāo)的物的交接，并簽署相應(yīng)交接清單。本案中，河北大廈公司主張其公司已履行了租賃標(biāo)的物的交付義務(wù)，并向中科夢(mèng)谷公司交付了2單元門禁卡2張及房屋產(chǎn)權(quán)資料，中科夢(mèng)谷公司對(duì)此不予認(rèn)可，主張無(wú)法通過(guò)2單元進(jìn)入承租區(qū)域，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行裝修改造。根據(jù)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，涉案房屋2單元包括案外人使用部分，中科夢(mèng)谷公司與案外人均需通過(guò)2單元門禁進(jìn)出，且涉案房屋承租區(qū)域大部分位于2單元，需通過(guò)2單元進(jìn)出進(jìn)行裝修改造，不能通過(guò)2單元進(jìn)入承租區(qū)域?qū)?dǎo)致無(wú)法進(jìn)行后續(xù)裝修改造并導(dǎo)致中科夢(mèng)谷公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)雙方均認(rèn)可的談話錄音內(nèi)容顯示，中科夢(mèng)谷公司確存在與案外人就自2單元進(jìn)出發(fā)生糾紛，河北大廈公司與中科夢(mèng)谷公司對(duì)此進(jìn)行溝通。河北大廈公司作為出租人有義務(wù)保障承租人無(wú)障礙進(jìn)出承租區(qū)域，且根據(jù)談話錄音內(nèi)容顯示，河北大廈公司明確在錄音中作出尚未確定承租范圍的意思表示，雙方亦未就涉案房屋的交付簽署交接清單，故綜合本案相關(guān)情況，對(duì)河北大廈公司關(guān)于已履行涉案房屋交付義務(wù)的主張一審法院不予采信，并認(rèn)定河北大廈公司未按合同約定完全履行涉案房屋交付義務(wù)，導(dǎo)致中科夢(mèng)谷公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約，中科夢(mèng)谷公司以此為由提出解除《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》符合約定，故一審法院認(rèn)定雙方簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)租賃合同》于2020年7月8日解除。

　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。河北大廈公司未完全履行涉案房屋交付義務(wù)，存在違約，應(yīng)自合同解除之日返還租賃保證金并支付利息，一審法院結(jié)合本案相關(guān)情況確定利息支付標(biāo)準(zhǔn)。

　　關(guān)于中科夢(mèng)谷公司主張的各項(xiàng)損失：1．招標(biāo)服務(wù)費(fèi)損失，對(duì)中科夢(mèng)谷公司主張的招標(biāo)服務(wù)費(fèi)損失12萬(wàn)元，一審法院予以支持。2．室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)損失，根據(jù)《河北大廈改造設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同》、支付業(yè)務(wù)回單及發(fā)票載明內(nèi)容，對(duì)中科夢(mèng)谷公司主張的室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)212500元，一審法院予以支持。3．《工程項(xiàng)目委托顧問(wèn)服務(wù)協(xié)議》項(xiàng)下支出的管理顧問(wèn)費(fèi)損失，根據(jù)談話錄音內(nèi)容，雙方于2020年4月10日即就2單元進(jìn)出問(wèn)題進(jìn)行溝通，中科夢(mèng)谷公司于2020年5月12日支付管理顧問(wèn)費(fèi)85萬(wàn)元，未盡到合理地減少損失的義務(wù)，對(duì)中科夢(mèng)谷公司主張的該項(xiàng)損失一審法院不予支持。4．鋼結(jié)構(gòu)加固設(shè)計(jì)損失，根據(jù)談話錄音內(nèi)容，雙方于2020年4月10日即就2單元進(jìn)出問(wèn)題進(jìn)行溝通，中科夢(mèng)谷公司2020年4月20日、2020年5月12日支付鋼結(jié)構(gòu)加固設(shè)計(jì)費(fèi)8萬(wàn)元、12萬(wàn)元，未盡到合理地減少損失的義務(wù)，對(duì)中科夢(mèng)谷公司主張的該項(xiàng)損失一審法院不予支持。5．空調(diào)改造設(shè)計(jì)損失，根據(jù)談話錄音內(nèi)容，雙方于2020年4月10日即就2單元進(jìn)出問(wèn)題進(jìn)行溝通，中科夢(mèng)谷公司分別于2020年3月25日、2020年5月12日、2020年5月13日支付45000元、45000元、20萬(wàn)元、31萬(wàn)元，綜合本案相關(guān)情況，一審法院確定河北大廈公司應(yīng)支付空調(diào)改造設(shè)計(jì)損失45000元。6．中科夢(mèng)谷公司主張的人員工資及社保損失、車輛租賃損失，依據(jù)不足，一審法院不予支持。7．律師費(fèi)損失，對(duì)中科夢(mèng)谷公司主張的律師費(fèi)損失80萬(wàn)元，一審法院予以支持。河北大廈公司關(guān)于違約金的訴請(qǐng)，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，判決：一、北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司保證金三千萬(wàn)元并支付利息，利息以三千萬(wàn)元為基數(shù)，自二〇二〇年七月八日起計(jì)算至實(shí)際付清之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；二、北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司招標(biāo)服務(wù)費(fèi)損失十二萬(wàn)元、室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)損失二十一萬(wàn)二千五百元、空調(diào)改造設(shè)計(jì)損失四萬(wàn)五千元、律師費(fèi)八十萬(wàn)元；三、駁回中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回北京河北大廈有限公司的反訴請(qǐng)求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。保全費(fèi)5000元，由北京河北大廈有限公司負(fù)擔(dān)［中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司已預(yù)交，北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司］。一審案件受理費(fèi)218033元，由中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司負(fù)擔(dān)20548元(已交納)，由北京河北大廈有限公司負(fù)擔(dān)197485元［中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司已預(yù)交，北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付中科城市夢(mèng)谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司］。反訴受理費(fèi)24800元，由北京河北大廈有限公司負(fù)擔(dān)(已交納)。

　　本院二審期間，河北大廈公司提交照片一張，證明出租的是一個(gè)工字型的范圍，主要是二單元主樓，中科夢(mèng)谷公司強(qiáng)調(diào)2020年3月25日被物業(yè)阻攔進(jìn)不了大廈，事實(shí)上中科夢(mèng)谷公司已經(jīng)接受了物業(yè)，并把掃碼卡機(jī)更換掉了，影響了案外人以及健身房的客戶進(jìn)入，與案外人發(fā)生了糾紛。中科夢(mèng)谷公司對(duì)于河北大廈公司主張的證明目的不予認(rèn)可。中科夢(mèng)谷公司未提交新證據(jù)。

　　本院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與一審法院經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于河北大廈公司主張已經(jīng)完成涉案房屋交付義務(wù)是否成立。根據(jù)法律規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。因此，依合同約定交付租賃物，系租賃合同項(xiàng)下出租人的首要義務(wù)；其次，出租人應(yīng)當(dāng)保障租賃物能夠適合于承租人使用、收益的目的。本案中，河北大廈公司主張已經(jīng)履行了租賃標(biāo)的物的交付義務(wù)，中科夢(mèng)谷公司對(duì)此不予認(rèn)可?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”。本案中，河北大廈公司主張已經(jīng)完成租賃標(biāo)的物的交付義務(wù)，但河北大廈公司提供的證據(jù)既不能證明其已經(jīng)將涉案房屋交付給中科夢(mèng)谷公司的事實(shí)成立，也不能證明中科夢(mèng)谷公司實(shí)際占用其房屋的事實(shí)成立，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。且根據(jù)雙方在案談話錄音內(nèi)容顯示，河北大廈公司在錄音中明確作出尚未確定承租范圍的意思表示，雙方亦未就涉案房屋交付簽署交接清單，根據(jù)雙方在案談話錄音，中科夢(mèng)谷公司確存在與案外人就自2單元進(jìn)出發(fā)生糾紛，中科夢(mèng)谷公司與河北大廈公司一直溝通未果。此外，根據(jù)一審法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，涉案房屋2單元包括案外人使用部分，中科夢(mèng)谷公司與案外人均需通過(guò)2單元門禁進(jìn)出，中科夢(mèng)谷公司承租區(qū)域大部分位于2單元，現(xiàn)狀為毛坯狀態(tài)，進(jìn)行裝修改造均需通過(guò)2單元進(jìn)出，如不能通過(guò)2單元進(jìn)入承租區(qū)域?qū)?dǎo)致無(wú)法進(jìn)行后續(xù)裝修改造。一審法院根據(jù)在案證據(jù)及相關(guān)情況認(rèn)定河北大廈公司并未完成涉案房屋的交付義務(wù)，處理并無(wú)不當(dāng)，河北大廈公司的上訴主張，本院不予支持。河北大廈公司未按合同約定完全履行涉案房屋交付義務(wù)，作為出租人未盡到保障承租人能夠無(wú)障礙進(jìn)出承租區(qū)域及其出租的租賃物能夠適合于承租人使用、收益之目的，導(dǎo)致中科夢(mèng)谷公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，河北大廈公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，一審法院根據(jù)查明的事實(shí)及在案證據(jù)判決河北大廈公司返還中科夢(mèng)谷公司租賃保證金及利息，并對(duì)中科夢(mèng)谷公司主張的各項(xiàng)損失予以認(rèn)定，處理并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。河北大廈公司的上訴請(qǐng)求及理由，本院不予支持。

　　綜上所述，河北大廈有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)218033元，由北京河北大廈有限公司負(fù)擔(dān)(已交納)。

　　本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 張 弘

審 判 員 楊 夏

審 判 員 申峻屹

二〇二二年一月二十日

法官助理 曾琪惠

本案法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)合同法 第60條 

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋(2020修正) 第90條 

中華人民共和國(guó)民事訴訟法(2021修正) 第177條1款1項(xiàng) 

中華人民共和國(guó)民事訴訟法(2021修正) 第253條