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案由： 民事> 合同、準合同糾紛> 合同糾紛> 租賃合同糾紛> 房屋租賃合同糾紛

案 號：(2021)京03民終16803號

審理法官： 張弘 楊夏 申峻屹

文書類型： 判決書

公開類型： 文書公開 

審理法院： 北京市第三中級人民法院 

審結(jié)日期：2022.01.20

案件類型： 民事二審

審理程序： 二審

代理律師/律所： 許梅 , 北京市天元律師事務所 ; 朱曉東 , 北京市天元律師事務所 ; 王柱 , 北京國旺律師事務所 ; 黨占榮 , 北京國旺律師事務所 ; 

權(quán)責關(guān)鍵詞： 催告 撤銷 委托代理 違約金 過錯 恢復原狀 支付違約金 合同約定 第三人 證據(jù)不足 自認 新證據(jù) 證明責任（舉證責任） 財產(chǎn)保全 訴訟請求 反訴 維持原判 查封 扣押 凍結(jié)

相關(guān)企業(yè)：北京河北大廈有限公司中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司

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北京河北大廈有限公司與中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展（北京）有限公司房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

北京市第三中級人民法院

民事判決書

(2021)京03民終16803號

　　上訴人(原審被告，反訴原告)：北京河北大廈有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)北湖渠路15號院1號樓三層310號。

　　法定代表人：周振毅，董事長。

　　委托訴訟代理人：許梅，北京市天元律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：朱曉東，北京市天元律師事務所律師。

　　被上訴人(原審原告，反訴被告)：中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)。

　　法定代表人：張柏森，執(zhí)行董事。

　　委托訴訟代理人：王柱，北京國旺律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：黨占榮，北京國旺律師事務所律師。

　　上訴人北京河北大廈有限公司(以下簡稱河北大廈公司)因與被上訴人中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司(以下簡稱中科夢谷公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院(2020)京0105民初58297號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　河北大廈公司上訴請求：1．撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院(2020)京0105民初58297號民事判決；2．改判駁回中科夢谷公司全部訴訟請求；3．改判支持河北大廈公司的反訴請求；4．一審案件受理費、保全費、反訴受理費以及二審案件受理費由中科夢谷公司承擔。事實和理由：一審判決認定事實不清、適用法律錯誤，依法應予撤銷。本案雙方約定整體現(xiàn)狀承租，河北大廈公司的交付義務在于將房屋現(xiàn)狀交付給中科夢谷公司，并提供房屋資料。一審法院在審查河北大廈公司是否履行交付義務時，認為河北大廈公司在錄音中表達過尚未確定承租范圍、雙方未簽署交接清單，不顧現(xiàn)場勘查時已確認中科夢谷公司能夠進入承租場地、且證據(jù)表明中科夢谷公司認可曾進出場地等事實，便認定河北大廈公司未履行交付義務，屬于認定事實不清。本案所涉房屋未經(jīng)竣工驗收，河北大廈公司招租時明示的前提和條件，就是要求承租人在對涉案房產(chǎn)進行裝修前自行辦理消防驗收，并最終完成竣工驗收。中科夢谷公司承諾自行進行消防報驗，并在消防驗收完畢的情況下繼續(xù)裝修承租。一審法院無視中科夢谷公司系因未能按約完成報驗，才無法進行裝修，繼而不想承租房產(chǎn)進行毀約的事實，認為是河北大廈公司提供的房屋現(xiàn)狀致使中科夢谷公司無法實現(xiàn)承租目的，屬于認定事實不清、適用法律錯誤?；谏鲜觯诤颖贝髲B公司依約履行了交付義務的情況下，中科夢谷公司并不具有合同解除權(quán)，一審法院認為案涉《不動產(chǎn)租賃合同》于中科夢谷公司《解除函》通知到達時解除，屬于法律適用錯誤。因為中科夢谷公司在河北大廈公司不存在違約情形的情況下，以《解除函》的形式表明不再履約，構(gòu)成嚴重違約，河北大廈公司有權(quán)主張違約責任，一審法院未予支持河北大廈公司的反訴請求，屬于適用法律錯誤。

　　中科夢谷公司辯稱，不同意河北大廈公司的上訴請求。一審法院認定事實清楚，適用法律正確。關(guān)于是否交付，本案租賃面積較大、租金金額較大。根據(jù)租賃合同12．1條，甲乙雙方的標的物交接并簽署交接清單，交接是一個要式行為。河北大廈公司沒有提交證據(jù)證明標的物交給了誰，我中科夢谷公司去保安不讓進去。河北大廈公司與產(chǎn)權(quán)方有糾紛，導致中科夢谷公司無法正常使用、進入房屋。中科夢谷公司的目的是使用標的物，現(xiàn)中科夢谷公司的租賃目的無法實現(xiàn)。因為河北大廈公司一直沒有交付標的物，中科夢谷公司郵寄了解除合同通知書，河北大廈公司簽收了。河北大廈公司就通知書向中科夢谷公司進行了回函，同意解除合同。解除合同是既定事實，河北大廈公司主張中科夢谷公司沒有單方解除權(quán)不能成立，河北大廈公司對租賃保證金的返有誤解，是雙方無爭議的情況下退還。

　　中科夢谷公司向一審法院起訴請求：1．返還租賃保證金3000萬元及資金占用使用費(以3000萬元為基數(shù)，按照年利率8％的標準，自2020年3月3日起計算至實際支付之日止)；2．賠償損失2846678元，包括：設(shè)計費1012500元、招標費12萬元、項目團隊管理費64178元、工程管理費85萬元、律師費80萬。

　　河北大廈公司向一審法院反訴請求：支付違約金540萬元。

　　一審法院認定事實：河北大廈公司(甲方、出租方)與中科夢谷公司(乙方、承租方)于2020年2月28日簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》，約定：甲方系根據(jù)中華人民共和國法律合法注冊的國有法人企業(yè)，合法擁有本合同項下租賃標的物全部產(chǎn)權(quán)，甲方通過公開招租將租賃標的物整體現(xiàn)狀出租。乙方系根據(jù)中華人民共和國法律合法注冊成立的法人企業(yè)，對租賃標的物進行了全面的調(diào)查與了解后，參與公開競租進行現(xiàn)狀承租。第一條租賃標的物的基本情況：租賃標的物坐落于北京市朝陽區(qū)大屯里317號1至26層x(以下簡稱涉案房屋)，建筑面積：82262．04平方米，已取得不動產(chǎn)權(quán)證書，編號為xxx第二條租賃用途：乙方使用標的物應符合標的物規(guī)劃及設(shè)計審批用途，雙方特別約定：在租賃期內(nèi)，國家法律和政策所允許的租賃標的物內(nèi)可以從事的所有經(jīng)營活動均可作為乙方增加之租賃用途，乙方可自行增加相應租賃用途。第三條租賃期限：租賃期限總計二十年(采用10年＋10年兩個計價階段)，自2020年3月1日至2040年2月29日止(含免租期)。免租期為13個月(含交接時間)，免租期間乙方不承擔租金，但應承擔相應的水、電等其他費用。第四條租金標準及支付方式：本合同租金標準采用“10年(含免租期)＋10年”兩個計價階段。1．第一個“十年租期”具體租金標準與支付約定如下：(1)自2020年3月1日起至2023年3月31日止，每個租賃年度租金標準為一億一千八百萬元，上述期間租金標準不變。自2023年4月1日起至2030年3月31日止，每個租賃年度租金的標準應在上一租賃年度租賃標準基礎(chǔ)上遞增3%。支付時間：乙方在免租期結(jié)束前1個月，向甲方支付第一個租賃年度租金之前六個月租金，于2021年9月底在免租期結(jié)束前1個月，向甲方支付第一個租賃年度租金之前六個月租金，于2021年9月底前支付第一個租賃年度之剩余六個月租金，此后租賃年度租金每半年支付一期(即6個月租金)，乙方應在當期屆滿前一個月內(nèi)向甲方支付下一期租金。2．第二個“十年租期(含免租期)”到期前三個月，甲乙雙方共同委托第三方評估機構(gòu)，參照周邊租賃區(qū)域或同類型同地段房產(chǎn)的租金標準對標的物的租賃進行評估，在評估值的基礎(chǔ)上確定第二個“十年租期”的租金交納標準等，但甲乙上述均認可重新確定的第十一年度的租金標準不得低于上一年度的租賃標準。第五條租賃保證金：1．乙方應在本合同簽訂后三個工作日內(nèi)向甲方繳納租賃保證金3000萬元。2．租賃期屆滿或合同解除、乙方全部撤場滿三個月后，雙方無爭議，甲方向乙方無息返還租賃保證金，如果存在應由乙方承擔的費用，甲方有權(quán)從保證金中直接扣除，剩余部門無息返還，如屆時保證金不足以支付乙方應承擔的費用，則甲方有權(quán)要求乙方即使支付。第六條標的物的手續(xù)完善與裝修改造：1．乙方應于本合同簽訂后一年內(nèi)完成本標的物合法經(jīng)營所需含消防驗收許可在內(nèi)的行政許可手續(xù)，因此產(chǎn)生的全部費用均由乙方自行承擔。2．乙方應對消防驗收與裝改方案負責，保證消防驗收與裝改方案符合法律法規(guī)、政策等相關(guān)規(guī)定，并按照相關(guān)規(guī)定辦理合法手續(xù)，不得對標的物造成結(jié)構(gòu)性損傷，確保標的物符合消防、建設(shè)、環(huán)保聞聲等有關(guān)主管部門的標準及要求，無任何安全隱患。第十條合同解除：1．有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回標的物：(5)因乙方原因造成本合同無法繼續(xù)履行的。2．如出現(xiàn)法定或合同約定的解除情形時，乙方行使合同解除權(quán)的，自合同解除通知到達對方之日合同解除。3．甲方按照本合同約定行使合同解除權(quán)時，乙方應按照第一個租金交納年度租金的30%向甲方支付違約金。第十一條違約責任：4．如果由于有甲方違約原因?qū)е乱曳綗o法實現(xiàn)承租目的的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償由此對乙方造成的損失。第十二條其他約定：1．乙方繳納租賃保證金后，甲乙雙方進行相關(guān)標的物的交接，并簽署相應交接清單(附件2：交接清單)，配電室與水泵房不在交接范圍內(nèi)。

　　合同簽訂后，中科夢谷公司于2020年3月3日、2020年3月4日分別向河北大廈公司支付保證金2000萬元、1000萬元。中科夢谷公司未支付過租金。

　　關(guān)于合同履行情況。中科夢谷公司、河北大廈公司均主張雙方簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》已經(jīng)解除。中科夢谷公司主張涉案房屋大部分承租區(qū)域位于2單元，其公司不能從2單元進出承租區(qū)域，無法進行裝修改造，其公司認為河北大廈公司未履行完全交付房屋的義務，導致合同目的無法實現(xiàn)，故其公司于2020年7月7日向河北大廈公司郵寄《解除<不動產(chǎn)租賃合同>通知書》，通知書簽收時間為2020年7月8日，故解除時間為2020年7月8日。就其主張，中科夢谷公司提交如下證據(jù)：一、《解除<不動產(chǎn)租賃合同>通知書》及快遞詳情單，《解除<不動產(chǎn)租賃合同>通知書》載明：“致：河北大廈公司，2020年2月28日貴司與我司簽訂了《不動產(chǎn)租賃合同》，約定貴司將名下位于北京市朝陽區(qū)大屯里317號1至26層的房屋出租給我司，建筑面積82262．04平方米，租賃期限為20年。《不動產(chǎn)租賃合同》簽訂后，我司如約向貴司交付了3000萬元租賃保證金，但貴司至今未向我司交付案涉房屋，沒有任何交付行為。2020年3月26日我司工作人員現(xiàn)場勘查欲進入該案涉房屋時，遭遇不明身份人員阻攔，我司才知曉貴司與第三人北京政泉控股有限公司就案涉房屋存在糾紛，且現(xiàn)已進入訴訟程序。此后，我司與貴司在交涉過程中，得知案涉房屋沒有任何竣工驗收及相關(guān)手續(xù)。另外，根據(jù)《不動產(chǎn)租賃合同》第三條約定，租賃期限：自2020年3月1日至2040年2月29日止，在此期間，我司亦多次發(fā)函催告貴司履行合同交付義務，貴司至今未向我司交付案涉房屋，且案涉房屋亦沒有任何竣工驗收及相關(guān)手續(xù)，致使雙方簽訂的合同目的無法實現(xiàn)?，F(xiàn)我司正式通知貴司，解除貴司與我司簽署的《不動產(chǎn)租賃合同》。請貴司接到本通知書之日起5日內(nèi)退還我司3000萬元租賃保證金并賠償我司相關(guān)損失。通知人：中科夢谷公司2020年7月7日”?？爝f詳情單顯示簽收日期為2020年7月8日。二、《房屋交付催告函》《答復函》及快遞詳情單。三、2020年4月10日河北大廈公司董事長周振毅與中科夢谷公司黃博、鄭君華談話錄音，主要內(nèi)容為：周振毅：……我疫情期間，就嚴重，不過來，其實別管怎么說也是為了咱們解決問題……確實有一些小問題，這些問題不至于說我們就解決不了了。包括上次咱們和政泉之間，政泉老總給我打電話沒過來，咱們通電話的很多是吧……但是一個大的方向怎么去解決這些問題，所以這一段呢估計上次咱們中科也發(fā)了個函，我也看到了，包括發(fā)函的時候，我也跟政泉溝通，函解決不了問題……你們政泉怎么考慮？你這個物業(yè)他同意，一會就說把物業(yè)已經(jīng)全交給我了，一會怎么，但是當時情況，政泉的情況可能您們不如我們了解，政泉的情況現(xiàn)在就是什么，當一天和尚撞一天鐘，拖一天算一天……現(xiàn)在你如果說現(xiàn)在讓他徹底出來的，可能有一些難度在哪？難度，他就想當時讓我給他免責……我違約金你算賬算了12個多億，現(xiàn)在我已經(jīng)在北京三中院已經(jīng)起訴他了。黃博：嗯。周振毅：……那天邱總說是著急，邱總說我這著急，我說你著急我還著急呢，如果說你弄不成，你怎么給我交租金，我看上你這保證金嗎……說以說現(xiàn)在的問題，我們通過和政泉，通過咱們之間的溝通……周振毅：……所以說政泉目前的問題是什么？能配合我們？也就是說我們不要，當時我跟邱總說的，我們當務之急說擱置爭議，爭議是什么政泉說了，我們違約責任怎么著？但是我們房產(chǎn)證在那一放，是吧，那是國家合法的東西。當時咱們鬧完以后，因為我在石家莊我也過不來嘛疫情期間我和政泉的領(lǐng)導說，我說你們鬧，能該改變得了河北大廈是我的事實？改變不了，我說中科我授權(quán)，通過組織程序，我租給中科有問題嗎？沒問題。中科院給我交了保證金，中科就要去現(xiàn)場勘查去做，你們要無條件的配合。當然說了，我當時明確說這是當時我為了政泉，懷疑我北京大廈和你中科一塊去換了個鎖，只是咱們自己說，為什么那時候特別生氣，說別管溝通不暢也好，別管什么也好，但是這個事就片面的激化了矛盾……周振毅：所以說我說的這個意思就是說第一，即這種現(xiàn)狀，我們應該怎么去做……我們應當怎么和政泉一塊去解決這些存在的問題，但是一點要給大家說清楚，北京河北大廈，我作為出租方，我有權(quán)利義務要保障你們順利的去設(shè)計、報驗、施工、直至正常使用……老邱說我們現(xiàn)在連門都進不去，我覺得那就不對了，是嗎，這不大家都在這，鄭總，沒簽合同的時候，我就物業(yè)部說過，以后只有中科能進來……中科可以隨時進，簽了合同以后給你們卡也好，我們圖紙資料，當然說了我們確實有限，不是說我招完標，騙你們中了標以后我才告訴你，確實是這種現(xiàn)實狀況……黃博：周總，基于之前的一些困難，我們前段時間院里也說了，院里也說其實跟河北省一直有一些好的合作，還有雄安新區(qū)好像還有一些合作。完了基于現(xiàn)在困難，院里也說，我們這塊權(quán)利配合這個河北大廈方就是盡快解決暫時的這種困境，能達到這種順利，能夠進場施工，然后最后達到招租這個想法，因為之前咱們在投標之前不有一些意向合同，中科院意向合同，一些企業(yè)也在問咱們這塊什么時候能裝修完這些企業(yè)要入駐這塊，要入駐這一塊，所以說這塊也確實是……但現(xiàn)在咱就是解決這個問題，解決問題上周總說的，之前我們做了一個暫時遇到的這些困難，首先政泉暫時不要進場，還有一個主要就是咱們現(xiàn)在確定承租范圍，承租范圍分割點還沒有確定，具體是哪一塊是我們承租的范圍，因為一直就是你們來之前也在交涉，沒有給一個確定的明確范圍，包括你說報建委這塊……周振毅：嗯，還有什么？一塊都說清楚。黃博：前面你也說了那兩部電梯的事，那兩部電梯是可以使用的，是吧？周振毅：可以使用，投入……鄭君華：只不過咱們樓層沒停是吧？黃博：沒停是吧？是可以調(diào)到樓層。周振毅：對。黃博：然后一個是電梯，還有朱能昌，說也跟政泉方這么解決這個問題……周振毅：……回去以后你要跟領(lǐng)導們說，關(guān)于你提這兩點我答復你，第一，我們租的范圍就是我們房產(chǎn)本上82000平方米，原來我讓物業(yè)部跑馬圈地給我畫出來，圖紙，這一堆這一塊給我圈出來，那些東西有交叉的要弄出來，也就是說我這82000平方米，他因為這不是一個獨棟的樓，因為1單元3單元設(shè)備設(shè)施，我其實已經(jīng)了解差不多了。把這個也就說你們租這82000平方米，從哪到哪地下什么情況一定要摸清楚，政泉不配合，告訴他不用他配合，那是咱們天經(jīng)地義受法律保護的東西。你們聽著，一定要讓中科的知道我這82000平方米是個什么樣，哪層哪層邊界點到哪，我不說過嗎，能上鎖的上鎖，不能上鎖的給我劃印。他東西我要跟他說了，哪些東西是他這樣的，是公用的還是你的，包括現(xiàn)在我說的談，政泉談具體的交接提到，第一電梯的使用問題，我說可以，因為這個樓就是現(xiàn)狀，樓上你還有一些營業(yè)面積好了，我可以保障你一個通過權(quán)，包括我這8部電梯弄好了，你過一下是可以的，是吧，我保證你通過去……周振毅：……所以說呢中科的隨時過來，包括設(shè)計人員，包括領(lǐng)導們，咱們隨時保證，第一能看電梯、臨時電、電梯，包括下一步我也想著走，老曹，你們聽著這我還想走2單元，2單元電梯，我通道我這28樓了，想法做這個事情，做不了你試試，是不是，所以說呢我說的說一千道一萬，綜合做這個案子，能不能成功，能不能順利在免租期內(nèi)弄好投入使用，核心點不在于現(xiàn)在的政泉，核心點在于與北京住建部門能不能把我們設(shè)計這個方案，以北京大廈的名義報驗審批通過，這是影響我們這個項目最核心的東西……周振毅：……政泉老總給我打了10個電話，中午晚上讓中科的把保安撤了吧，我說中科的和我是合作關(guān)系，不是上下級關(guān)系，我答復不了你，還是需要我們坐下來談的……后來我就問你一句話，他問那些什么問題，鎖換了，他們又換回去了，但是我就特別不高興，都換完了，問什么換回去，大不了我把換了以后，我給你一張門禁，在我監(jiān)督時間你使用就行了……黃博：周總咱們最少在交流兩個困難，一個，他剛才不是說一個分割點，還有設(shè)備清單，這是最后說馬上就可以派人跟他去配合去查一下劃一下。周振毅：恩，其實合同里有一個清單，交接簽了合同又交了一個清單，但是我就跟我們法務部門說扯淡，有什么清單？鄭總，我那天我跟邱總說我有什么清單，你們要什么，第一控制權(quán)，你說鑰匙你保障你8萬平方米你隨進隨出，僅此而已，你說你現(xiàn)在和我政泉，因為沒有實際交接合同里，配電室那個設(shè)備是我的，那個水電不再交接范圍之內(nèi)，鑰匙可以給你。黃博：范圍，范圍……周振毅：對啊，范圍你要確定了，然后你想去哪，你暫時有困難，我可以保證你能達到這個目的，工作目的就行了，你去不了我可以派人跟著你……四、河北大廈公司董事長周振毅與中科夢谷公司邱育敏談話錄音，主要內(nèi)容為：……邱育敏：我現(xiàn)在有幾個問題按照你的意見請示一下啊，有個問題你回答一下啊，第一個我們安保力量還要不要維持??？這是第一，第二個，政泉公司把鎖控制了，把大堂重新控制了，對吧？我們該怎么辦……周振毅：你這不是跟我商量策略，你是給我出題……我希望呢遇事咱們不要著急，著急解決不了問題，也就是說我剛才跟你說那個你認真聽一下，也就是說你問我，我第一剛才你說付玲通知你們是讓你們撤掉保安，第一我們下這個指令，第二，如果說我們河北大廈意見不一致的，要把握好分寸……河北大廈公司認可證據(jù)一《解除<不動產(chǎn)租賃合同>通知書》及快遞詳情單的真實性，但不認可證明目的，稱租賃合同未約定中科夢谷公司單方解除權(quán)，且不具備合同法規(guī)定的可以行使單方解除權(quán)的情形，中科夢谷公司不享有約定或法定的合同解除權(quán)，其發(fā)送解除函并不構(gòu)成解除合同至法律效果，但其發(fā)函行為表明其擬不再繼續(xù)履行租賃合同，構(gòu)成違約；認可證據(jù)二《房屋交付催告函》《答復函》及快遞詳情單的真實性，但不認可證明目的；認可證據(jù)三2020年4月10日河北大廈公司董事長周振毅與中科夢谷公司黃博、鄭君華談話錄音的真實性，但不認可證明目的，不能證明其所稱的河北大廈公司未履行交付義務的內(nèi)容，反倒是中科夢谷公司因其自身不當行為引發(fā)與北京政泉控股有限公司矛盾一事，可證明中科夢谷公司已經(jīng)進駐涉案房屋；認可證據(jù)四河北大廈公司董事長周振毅與中科夢谷公司邱育敏談話錄音的真實性，但不認可證明目的，本段錄音再次證明河北大廈公司履行了房屋交付已付，中科夢谷公司因為自身過錯引發(fā)與北京政泉控股有限公司糾紛，邱育敏自認“他政泉是在我們換完，他給砸調(diào)換回去的”。因河北大廈公司認可解除<不動產(chǎn)租賃合同>通知書》及快遞詳情單、房屋交付催告函》《答復函》及快遞詳情單、2020年4月10日河北大廈公司董事長周振毅與中科夢谷公司黃博及鄭君華談話錄音、河北大廈公司董事長周振毅與中科夢谷公司邱育敏談話錄音的真實性，故一審法院對上述證據(jù)的真實性予以采信。河北大廈公司主張因中科夢谷公司發(fā)函表明不再繼續(xù)履行《租賃合同》，造成合同無法繼續(xù)履行，構(gòu)成違約，故其公司于2020年9月3日發(fā)送《通知函》提出解除合同。就其主張，河北大廈公司提交關(guān)于對《房屋交付催告函》的回函、《答復函》、對于對4月13日《答復函》的回函、《通知函》予以證明。中科夢谷公司認可《房屋交付催告函》的回函、《答復函》、對于對4月13日《答復函》的回函、《通知函》的真實性，但不認可證明目的。因中科夢谷公司認可《房屋交付催告函》的回函、《答復函》、對于對4月13日《答復函》的回函、《通知函》的真實性，故一審法院對上述證據(jù)的真實性予以采信。

　　在審理過程中，一審法院對涉案房屋進行現(xiàn)場勘驗，經(jīng)勘驗，確認涉案房屋承租范圍為北京市朝陽區(qū)大屯里317號金泉大廈1單元1層、2層、3層、26層(實際為24層)、27層(實際為25層)、28層(實際為26層)；2單元1層大廳至28層(實際為1層大廳至26層)；3單元1層、2層、3層、26層(實際為24層)、27層(實際為25層)、28層(實際為26層)及合同約定的地下配套情況。2單元1層大廳至28層現(xiàn)狀為毛坯狀態(tài)，2單元門口安裝有門禁刷卡器。2單元1層大廳至28層除通過2單元電梯前往各樓層外，還可通過3單元電梯行至3單元28層后再行至2單元28層前往2單元各樓層。

　　關(guān)于中科夢谷公司主張的各項損失。就其損失，中科夢谷公司提交如下證據(jù)：一、成交通知書、支付業(yè)務回單及發(fā)票，發(fā)票顯示招標服務費金額共計12萬元；二、《河北大廈改造設(shè)計項目設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單及發(fā)票，《河北大廈改造設(shè)計項目設(shè)計合同》載明：甲方為中科夢谷公司，乙方為成都優(yōu)藝工裝裝飾工程有限公司，約定合同總價為85萬元，合同簽訂時間為2020年2月17日，支付業(yè)務回單顯示中科夢谷公司分別于2020年2月20日、2020年3月24日支付85000元、127500元；三、《工程項目委托顧問服務協(xié)議》、銀行匯款單及收據(jù)、發(fā)票，《工程項目委托顧問服務協(xié)議》載明：委托方為中科夢谷公司，受托方為深圳市聚豪裝飾工程有限公司，合同簽訂時間為2020年3月1日，銀行匯款單顯示中科夢谷公司于2020年5月12日支付85萬元；四、《建設(shè)工程設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單及發(fā)票、收據(jù)，《建設(shè)工程設(shè)計合同》載明：委托方為中科夢谷公司，設(shè)計方為旌偉建筑工程設(shè)計涿州有限公司，工程名稱為河北大廈鋼結(jié)構(gòu)加固項目，合同簽訂時間為2020年3月21日，支付業(yè)務回單顯示中科夢谷公司分別于2020年4月20日、2020年5月12日支付8萬元、12萬元；五、《河北大廈水暖電空調(diào)改造設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單及發(fā)票，《河北大廈水暖電空調(diào)改造設(shè)計合同》載明：發(fā)包方為中科夢谷公司，設(shè)計方為北京珂竹網(wǎng)絡科技有限公司，約定設(shè)計費總額為90萬元，合同簽訂時間為2020年3月22日，支付業(yè)務回單顯示中科夢谷公司分別于2020年3月25日、2020年5月12日、2020年5月13日支付45000元、45000元、20萬元、31萬元；六、2020年1月至4月工資表、業(yè)務支付回單及社?；痣娮咏豢罨貑?；七、支付業(yè)務回單及發(fā)票、收據(jù)，發(fā)票顯示押金5000元，發(fā)票顯示汽車租賃12235元；八、《委托代理合同》、付款憑證及發(fā)票，《委托代理合同》載明：甲方為中科夢谷公司，乙方為北京國旺律師事務所，乙方接受甲方委托，委派律師在甲方與河北大廈公司房屋租賃合同糾紛一案中擔任一審、二審、執(zhí)行階段甲方的委托代理人，代理費為80萬元，付款憑證顯示中科夢谷公司于2020年5月20日支付80萬元。河北大廈公司認可證據(jù)一成交通知書、支付業(yè)務回單及發(fā)票的真實性，但不認可證明目的；不認可證據(jù)二《河北大廈改造設(shè)計項目設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單及發(fā)票的真實性及證明目的，稱中科夢谷公司作為承租人，在未簽署租賃合同時就先行委托室內(nèi)設(shè)計方，不合常理，不排除作假或與相對方串通的嫌疑，根據(jù)室內(nèi)設(shè)計合同顯示，中科夢谷公司支付12．75萬元的前提條件是設(shè)計公司完成方案平面、主要區(qū)域效果圖并提交成果，取得中科夢谷公司書面認可，而中科夢谷公司未提交方案平面和主要區(qū)域效果圖，無法證明付款條件已成就，也無法證明付款的真實性與合理性；不認可證據(jù)三《工程項目委托顧問服務協(xié)議》、銀行匯款單及收據(jù)的真實性及證明目的，認可發(fā)票的真實性，稱中科夢谷公司未提交85萬元付款對應的合同約定及相應發(fā)票，無法證明已達付款條件，該合同相對方與中科夢谷公司具有多重關(guān)聯(lián)關(guān)系，根據(jù)中科夢谷公司提交的證據(jù)顯示，2020年5月13日中科夢谷公司與律師簽訂委托代理協(xié)議，其停止履約的意思形成應早于5月13日，在已有停止履約意思的情況下，于5月12日支付85萬元，即使真實，也表明其未履行止損義務，不屬于合理支出；不認可證據(jù)四《建設(shè)工程設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單及發(fā)票、收據(jù)的真實性及證明目的，稱合同約定中科夢谷公司支付12萬元的條件是“設(shè)計方提供電子版全套設(shè)計內(nèi)容的施工設(shè)計初稿給甲方審核無誤”，中科夢谷公司未提交全套設(shè)計內(nèi)容的施工設(shè)計初稿，無法證明付款條件已成就，中科夢谷公司在已有停止履約的意思的情況下，于5月12日支付12萬元款項，未履行止損義務；不認可證據(jù)五《河北大廈水暖電空調(diào)改造設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單的真實性及證明目的，認可發(fā)票的真實性，稱中科夢谷公司未提交60萬元付款對應的合同約定成果及相應發(fā)票，無法證明已達付款條件，中科夢谷公司在已有停止履約的意思的情況下，于5月12日支付60萬元款項，未履行止損義務；不認可證據(jù)六2020年1月至4月工資表、業(yè)務支付回單及社?；痣娮咏豢罨貑蔚恼鎸嵭约白C明目的，稱三位人員是中科夢谷公司員工，在公司正常履職，而非為履行租賃合同專門招聘的人員；不認可證據(jù)七支付業(yè)務回單及發(fā)票、收據(jù)的真實性及證明目的，稱中科夢谷公司未證明租車費用是為履行租賃合同產(chǎn)生的費用，與本案無關(guān)；不認可證據(jù)八《委托代理合同》、付款憑證的真實性及證明目的，認可律師費發(fā)票的真實性，稱中科夢谷公司自身不欲履行租賃合同，為逃避違約責任而謊稱河北大廈公司不履約，并據(jù)此提起訴訟，相應費用應有其自行承擔，中科夢谷公司還應承擔因其違約、惡意訴訟而給河北大廈公司造成的損失，同時考慮北京國旺律師事務所代理了中科夢谷公司多起案件，且該證據(jù)顯示中科夢谷公司在本案未起訴時即支付了高達80萬元律師費，不排除其中共包含了中科夢谷公司基于其他案件或長期服務所支付的律師費的可能。因河北大廈公司認可證據(jù)一成交通知書、支付業(yè)務回單及發(fā)票；證據(jù)三中發(fā)票；證據(jù)五中發(fā)票；證據(jù)八中發(fā)票的真實性，故一審法院對上述證據(jù)的真實性予以采信。

　　另查，2020年1月16日，河北大廈公司將北京政泉控股有限公司訴至北京市第三中級人民法院，要求支付自2010年10月1日期至2019年12月6日止以河北大廈公司已付購房款為基數(shù)、按照日萬分之二的比率分段計算的違約金，總計金額為1271332314元。北京市第三中級人民法院于2020年12月30日作出(2020)京03民初201號民事判決書，判決：一、北京政泉控股有限公司支付河北大廈公司違約金(以1880570027元為基數(shù)，自2014年1月1日起至2019年12月6日止，按每日萬分之二的標準計算)；二、駁回河北大廈公司的其他訴訟請求。

　　另，中科夢谷公司在本案中申請財產(chǎn)保全，申請查封、凍結(jié)、扣押河北大廈公司名下價值3500萬元的財產(chǎn)。一審法院于2020年10月26日作出(2020)京0105民初58297號民事裁定書，裁定：查封、凍結(jié)、扣押河北大廈公司名下價值3500萬元的財產(chǎn)，一審法院于2020年11月5日查封河北大廈公司名下所有位于北京市朝陽區(qū)大屯里317號樓1至26層x號房屋，京XX號；于2020年11月12日實際凍結(jié)了河北大廈公司銀行賬戶中17xxx39．29元的存款。

　　一審法院認為，中科夢谷公司與河北大廈公司簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。雙方當事人均應嚴格履行。

　　雙方簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》約定如果由于甲方違約原因?qū)е乱曳綗o法實現(xiàn)承租目的的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償由此對乙方造成的損失。乙方繳納租賃保證金后，甲乙雙方進行相關(guān)標的物的交接，并簽署相應交接清單。本案中，河北大廈公司主張其公司已履行了租賃標的物的交付義務，并向中科夢谷公司交付了2單元門禁卡2張及房屋產(chǎn)權(quán)資料，中科夢谷公司對此不予認可，主張無法通過2單元進入承租區(qū)域，導致無法進行裝修改造。根據(jù)一審法院現(xiàn)場勘驗情況，涉案房屋2單元包括案外人使用部分，中科夢谷公司與案外人均需通過2單元門禁進出，且涉案房屋承租區(qū)域大部分位于2單元，需通過2單元進出進行裝修改造，不能通過2單元進入承租區(qū)域?qū)е聼o法進行后續(xù)裝修改造并導致中科夢谷公司的合同目的不能實現(xiàn)。根據(jù)雙方均認可的談話錄音內(nèi)容顯示，中科夢谷公司確存在與案外人就自2單元進出發(fā)生糾紛，河北大廈公司與中科夢谷公司對此進行溝通。河北大廈公司作為出租人有義務保障承租人無障礙進出承租區(qū)域，且根據(jù)談話錄音內(nèi)容顯示，河北大廈公司明確在錄音中作出尚未確定承租范圍的意思表示，雙方亦未就涉案房屋的交付簽署交接清單，故綜合本案相關(guān)情況，對河北大廈公司關(guān)于已履行涉案房屋交付義務的主張一審法院不予采信，并認定河北大廈公司未按合同約定完全履行涉案房屋交付義務，導致中科夢谷公司的合同目的不能實現(xiàn)，構(gòu)成違約，中科夢谷公司以此為由提出解除《不動產(chǎn)租賃合同》符合約定，故一審法院認定雙方簽訂的《不動產(chǎn)租賃合同》于2020年7月8日解除。

　　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。河北大廈公司未完全履行涉案房屋交付義務，存在違約，應自合同解除之日返還租賃保證金并支付利息，一審法院結(jié)合本案相關(guān)情況確定利息支付標準。

　　關(guān)于中科夢谷公司主張的各項損失：1．招標服務費損失，對中科夢谷公司主張的招標服務費損失12萬元，一審法院予以支持。2．室內(nèi)設(shè)計費損失，根據(jù)《河北大廈改造設(shè)計項目設(shè)計合同》、支付業(yè)務回單及發(fā)票載明內(nèi)容，對中科夢谷公司主張的室內(nèi)設(shè)計費212500元，一審法院予以支持。3．《工程項目委托顧問服務協(xié)議》項下支出的管理顧問費損失，根據(jù)談話錄音內(nèi)容，雙方于2020年4月10日即就2單元進出問題進行溝通，中科夢谷公司于2020年5月12日支付管理顧問費85萬元，未盡到合理地減少損失的義務，對中科夢谷公司主張的該項損失一審法院不予支持。4．鋼結(jié)構(gòu)加固設(shè)計損失，根據(jù)談話錄音內(nèi)容，雙方于2020年4月10日即就2單元進出問題進行溝通，中科夢谷公司2020年4月20日、2020年5月12日支付鋼結(jié)構(gòu)加固設(shè)計費8萬元、12萬元，未盡到合理地減少損失的義務，對中科夢谷公司主張的該項損失一審法院不予支持。5．空調(diào)改造設(shè)計損失，根據(jù)談話錄音內(nèi)容，雙方于2020年4月10日即就2單元進出問題進行溝通，中科夢谷公司分別于2020年3月25日、2020年5月12日、2020年5月13日支付45000元、45000元、20萬元、31萬元，綜合本案相關(guān)情況，一審法院確定河北大廈公司應支付空調(diào)改造設(shè)計損失45000元。6．中科夢谷公司主張的人員工資及社保損失、車輛租賃損失，依據(jù)不足，一審法院不予支持。7．律師費損失，對中科夢谷公司主張的律師費損失80萬元，一審法院予以支持。河北大廈公司關(guān)于違約金的訴請，缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決：一、北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司保證金三千萬元并支付利息，利息以三千萬元為基數(shù)，自二〇二〇年七月八日起計算至實際付清之日止，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率的標準計算；二、北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司招標服務費損失十二萬元、室內(nèi)設(shè)計費損失二十一萬二千五百元、空調(diào)改造設(shè)計損失四萬五千元、律師費八十萬元；三、駁回中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司的其他訴訟請求；四、駁回北京河北大廈有限公司的反訴請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。保全費5000元，由北京河北大廈有限公司負擔［中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司已預交，北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司］。一審案件受理費218033元，由中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司負擔20548元(已交納)，由北京河北大廈有限公司負擔197485元［中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司已預交，北京河北大廈有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付中科城市夢谷科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展(北京)有限公司］。反訴受理費24800元，由北京河北大廈有限公司負擔(已交納)。

　　本院二審期間，河北大廈公司提交照片一張，證明出租的是一個工字型的范圍，主要是二單元主樓，中科夢谷公司強調(diào)2020年3月25日被物業(yè)阻攔進不了大廈，事實上中科夢谷公司已經(jīng)接受了物業(yè)，并把掃碼卡機更換掉了，影響了案外人以及健身房的客戶進入，與案外人發(fā)生了糾紛。中科夢谷公司對于河北大廈公司主張的證明目的不予認可。中科夢谷公司未提交新證據(jù)。

　　本院經(jīng)審理認定的事實與一審法院經(jīng)審理認定的事實一致，本院予以確認。

　　本院認為，本案爭議焦點在于河北大廈公司主張已經(jīng)完成涉案房屋交付義務是否成立。根據(jù)法律規(guī)定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。因此，依合同約定交付租賃物，系租賃合同項下出租人的首要義務；其次，出租人應當保障租賃物能夠適合于承租人使用、收益的目的。本案中，河北大廈公司主張已經(jīng)履行了租賃標的物的交付義務，中科夢谷公司對此不予認可?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”。本案中，河北大廈公司主張已經(jīng)完成租賃標的物的交付義務，但河北大廈公司提供的證據(jù)既不能證明其已經(jīng)將涉案房屋交付給中科夢谷公司的事實成立，也不能證明中科夢谷公司實際占用其房屋的事實成立，應當承擔舉證不能的不利后果。且根據(jù)雙方在案談話錄音內(nèi)容顯示，河北大廈公司在錄音中明確作出尚未確定承租范圍的意思表示，雙方亦未就涉案房屋交付簽署交接清單，根據(jù)雙方在案談話錄音，中科夢谷公司確存在與案外人就自2單元進出發(fā)生糾紛，中科夢谷公司與河北大廈公司一直溝通未果。此外，根據(jù)一審法院現(xiàn)場勘驗情況，涉案房屋2單元包括案外人使用部分，中科夢谷公司與案外人均需通過2單元門禁進出，中科夢谷公司承租區(qū)域大部分位于2單元，現(xiàn)狀為毛坯狀態(tài)，進行裝修改造均需通過2單元進出，如不能通過2單元進入承租區(qū)域?qū)е聼o法進行后續(xù)裝修改造。一審法院根據(jù)在案證據(jù)及相關(guān)情況認定河北大廈公司并未完成涉案房屋的交付義務，處理并無不當，河北大廈公司的上訴主張，本院不予支持。河北大廈公司未按合同約定完全履行涉案房屋交付義務，作為出租人未盡到保障承租人能夠無障礙進出承租區(qū)域及其出租的租賃物能夠適合于承租人使用、收益之目的，導致中科夢谷公司的合同目的不能實現(xiàn)，河北大廈公司構(gòu)成違約，應當承擔相應的違約責任，一審法院根據(jù)查明的事實及在案證據(jù)判決河北大廈公司返還中科夢谷公司租賃保證金及利息，并對中科夢谷公司主張的各項損失予以認定，處理并無不當，本院予以維持。河北大廈公司的上訴請求及理由，本院不予支持。

　　綜上所述，河北大廈有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費218033元，由北京河北大廈有限公司負擔(已交納)。

　　本判決為終審判決。

審 判 長 張 弘

審 判 員 楊 夏

審 判 員 申峻屹

二〇二二年一月二十日

法官助理 曾琪惠

本案法律依據(jù)

中華人民共和國合同法 第60條 

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋(2020修正) 第90條 

中華人民共和國民事訴訟法(2021修正) 第177條1款1項 

中華人民共和國民事訴訟法(2021修正) 第253條