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北京市通州區(qū)人民法院民事判決書(shū)

(2020)京0112民初26629號(hào)

　　原告(申請(qǐng)執(zhí)行人)：韓蓉。

　　原告(申請(qǐng)執(zhí)行人)：韓煥煥。

　　二原告共同委托訴訟代理人：高雙，北京國(guó)旺律師事務(wù)所律師。

　　二原告共同委托訴訟代理人：邵一鳴，北京國(guó)旺律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

　　被告(案外人)：中中(北京)投資管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)。

　　法定代表人：陳寶山，經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：彭興周，北京平北律師事務(wù)所律師。

　　被告(被執(zhí)行人)：李強(qiáng)。

　　原告韓蓉、韓煥煥訴被告中中(北京)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中中公司)、被告李強(qiáng)申請(qǐng)人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2020年10月19日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告韓蓉、韓煥煥的共同委托訴訟代理人高雙、邵一鳴，中中公司的委托訴訟代理人彭興周，被告李強(qiáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．依法判決駁回被告中中公司對(duì)北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)編號(hào)xxx棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退執(zhí)行異議請(qǐng)求；xxx．依法判決繼續(xù)執(zhí)行北京市通州區(qū)人民法院(xxx)京xxx執(zhí)xxx號(hào)案件，對(duì)北京市通州區(qū)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退繼續(xù)執(zhí)行；3．訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2020年1月2日,北京市通州區(qū)人民法院(2019)京0112民初4272號(hào)民事判決書(shū)對(duì)李強(qiáng)與韓蓉、韓煥煥法定繼承糾紛一案作出如下判決:“四、9-14棟房屋、展館以及對(duì)應(yīng)的院落由韓蓉、韓煥煥占有使用?！?020年4月14日,北京市第三中級(jí)人民法院(2020)京03民終4582號(hào)民事判決書(shū)維持了原判。該判決生效后,原告向法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行,北京市通州區(qū)人民法院向被執(zhí)行人李強(qiáng)發(fā)(2020)京0112執(zhí)4619號(hào)執(zhí)行通知書(shū),責(zé)令李強(qiáng)騰退9-14棟房屋、展館及對(duì)應(yīng)院落。在執(zhí)行的過(guò)程中，中中公司提出執(zhí)行異議，主張其對(duì)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落享有租賃權(quán),主張終止原告對(duì)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退執(zhí)行。2020年9月29日,北京市通州區(qū)人民法院作出(2020)京0112執(zhí)異528號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)裁定中止對(duì)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退執(zhí)行。2020年10月8號(hào)，原告收到該裁定書(shū)。原告認(rèn)為,中中公司提出異議的理由完全不能成立。中中公司申請(qǐng)終止騰退執(zhí)行的異議行為明顯是與李強(qiáng)惡意串通,濫用案外人執(zhí)行異議的權(quán)利,阻撓法院對(duì)李強(qiáng)的強(qiáng)制執(zhí)行。中中公司提交的《房屋租賃合同》明顯系偽造且無(wú)效。北京市通州區(qū)人民法院做出的(2020)京0112執(zhí)異528號(hào)裁定書(shū),程序違法。中中公司與李強(qiáng)的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)判定無(wú)效?；谏鲜鍪聦?shí)和理由,中中公司提出的執(zhí)行異議是完全不能成立的,(2020)京0112執(zhí)異528號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)嚴(yán)重地?fù)p害了原告對(duì)涉案房屋合法的占有使用權(quán),北京市通州區(qū)人民法院應(yīng)對(duì)非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)地上物9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落立即予以騰退執(zhí)行。

　　被告中中公司辯稱(chēng)：我公司不同意原告的訴訟請(qǐng)求。案件是經(jīng)過(guò)(2020)京0112執(zhí)異528號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)認(rèn)定的，裁定認(rèn)定的事實(shí)與法律適用沒(méi)有錯(cuò)誤。起訴書(shū)所述的事實(shí)和理由，我公司不知情，我公司不知道原告與李強(qiáng)之間的訴訟。我公司與李強(qiáng)簽訂的租賃協(xié)議在法院判決之前，按照法律規(guī)定，我公司在判決之前取得占有使用權(quán)，租賃物在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)不影響租賃效力，原告要求繼續(xù)執(zhí)行沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)。

　　被告李強(qiáng)辯稱(chēng)：我不同意原告的訴訟請(qǐng)求。中中公司是我朋友的公司，原告起訴之前我們已經(jīng)與中中公司簽訂了租賃合同。法院判決之后，中中公司提出了異議，異議裁定支持了中中公司的異議。原告所述租賃合同無(wú)效問(wèn)題，我不認(rèn)可，藝術(shù)區(qū)的房屋都是這樣租賃的，我認(rèn)為租賃合同有效。原告所述2017年4月10日我轟走他們并報(bào)警，這不是事實(shí)，事實(shí)是我住在里面，他們?nèi)フ椅?，我才?bào)警。

　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

　　1990年12月14日，韓蓉與李松山登記結(jié)婚，韓蓉系二婚，李松山系三婚。李松山于2015年12月11日去世。韓煥煥為韓蓉與前夫王永謙之子，韓蓉與前夫于1981年4月4日離婚，韓煥煥(曾用名王景新)1974年3月1日出生，由韓蓉?fù)狃B(yǎng)，曾就讀北京市第五十六中學(xué)。李強(qiáng)系李松山與第一位妻子鮑學(xué)儀之子。李松山的父母李良琦、宋玉菊均先于李松山去世。

　　2007年8月31日，李松山(乙方)與北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村民委員會(huì)(甲方)簽訂《北京市通州區(qū)宋莊文化藝術(shù)創(chuàng)作中心入園協(xié)議書(shū)》，約定乙方租用建造工作室、畫(huà)廊占地面積13334平方米，折合20畝；工作室、畫(huà)廊由乙方自行出資建造；乙方一次性向甲方交齊50年的資源占用費(fèi)共計(jì)人民幣400萬(wàn)元。協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。2018年3月1日，北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村民委員會(huì)人民調(diào)解委員會(huì)出具證明內(nèi)容為“茲證明2007年8月31日李松山(身份證號(hào)碼：×××)與韓蓉(身份證號(hào)碼：×××)，夫婦二人以李松山的名義共同承租位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村佰富苑農(nóng)民就業(yè)產(chǎn)業(yè)基地北側(cè)20畝，其中6畝在2011年退還給小堡村，剩余14畝繼續(xù)承租使用，該土地所有權(quán)歸北京市通州區(qū)宋莊小堡村集體所有。2008年至2014年李松山與韓蓉夫婦二人陸續(xù)投資建設(shè)6819．36平方米房屋，作為坦桑尼亞-中國(guó)友好發(fā)展協(xié)會(huì)北京辦公處和展示、展覽非洲藝術(shù)品的基地。該土地14畝，土地院落現(xiàn)狀：院落內(nèi)北側(cè)房屋，從東至西共9棟；院落內(nèi)南側(cè)，西至東第一排4棟、第二排4棟；院落內(nèi)東南側(cè)，展館1棟。土地四至：東至藝術(shù)區(qū)，西至樹(shù)美術(shù)館和古玩城，南至道路，北至藝術(shù)區(qū)(詳見(jiàn)附圖)”。上述房屋及展館名稱(chēng)為非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)，均未取得相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。

　　2015年，李松山去世后，非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)由韓蓉占有、使用、管理。2017年4月10日，李強(qiáng)帶人到非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)將三個(gè)底商的門(mén)鎖砸壞換鎖，韓蓉雇傭的保安報(bào)警，后李強(qiáng)將韓蓉趕走并實(shí)際占據(jù)非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)。2017年4月14日晚，韓煥煥派人翻墻進(jìn)入非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)，李強(qiáng)報(bào)警，宋莊派出所民警出警，告知雙方協(xié)商解決或去法院起訴。此后，雙方又多次發(fā)生糾紛，并分別報(bào)警。

　　2018年1月，韓蓉以法定繼承糾紛為由起訴被告李強(qiáng)和第三人小堡村委會(huì)。2018年8月23日，一審承辦法官在庭審中告知韓蓉、韓煥煥、李強(qiáng)，“本案在審理期間，涉及到本案相關(guān)的所有財(cái)產(chǎn)、遺產(chǎn)均不可以私下處置”。2018年10月9日，一審承辦法官再次告知李強(qiáng)“涉及本案繼承范圍的財(cái)產(chǎn)均不能做任何處置”。李強(qiáng)未聲明其已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋出租。2018年12月，韓蓉申請(qǐng)撤訴。

　　2019年1月，韓蓉、韓煥煥再次以法定繼承糾紛為由起訴被告李強(qiáng)。2020年1月，通州法院作出一審判決：一、坐落于海淀區(qū)阜成路115號(hào)2號(hào)樓125號(hào)房屋歸韓蓉所有，韓蓉給付李強(qiáng)、韓煥煥折價(jià)款每人302783元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；二、債權(quán)48萬(wàn)元韓蓉、韓煥煥、李強(qiáng)各繼承三分之一，韓煥煥給付韓蓉、李強(qiáng)每人16萬(wàn)元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；三、由雙方統(tǒng)計(jì)的藝術(shù)品、半成品、板材及物品歸韓蓉所有(具體詳見(jiàn)雙方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù))，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；四、1-8棟房屋及對(duì)應(yīng)的院落由李強(qiáng)占有使用，9-14棟房屋、展館以及對(duì)應(yīng)的院落由韓蓉、韓煥煥占有使用，于判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行清；五、韓蓉給付韓煥煥、李強(qiáng)存款分割款每人4052．47元，于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；六、駁回韓蓉、韓煥煥以及李強(qiáng)的其他訴訟請(qǐng)求。一審宣判后，李強(qiáng)不服，提出上訴。2020年4月14日，北京市第三中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱(chēng)三中院)作出二審判決：駁回上訴，維持原判。

　　三中院終審判決后，韓蓉、韓煥煥向通州法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，通州法院以(2020)京0112執(zhí)4619號(hào)立案執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中，通州法院于2020年7月30日作出公告，責(zé)令李強(qiáng)及房屋現(xiàn)居住使用人于2020年8月10日前遷出涉案房屋，到期仍不履行的，通州法院將依法強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)通州法院執(zhí)行，非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)內(nèi)的展館以及對(duì)應(yīng)的院落、藝術(shù)品等已經(jīng)執(zhí)行給韓蓉、韓煥煥。

　　在執(zhí)行過(guò)程中，中中公司提出異議。2020年9月29日，通州法院作出(2020)京0112執(zhí)異528號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定：中止本院(2020)京0112執(zhí)4619號(hào)一案中對(duì)位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)編號(hào)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退執(zhí)行。韓蓉、煥煥不服，提起本案訴訟。

　　庭審中，被告中中公司(乙方、承租方)舉證了一份其與李強(qiáng)(甲方、出租方)簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》。該合同的主要內(nèi)容為：一、房屋位置：非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)，建筑面積為1940平方米的房屋租賃給乙方使用，具體位置以照片為準(zhǔn)。三、租賃期限：自2017年1月1日起至2037年12月31日止。四、租金及支付方式：1、每年每平方米租金211．80元，20年租賃費(fèi)用合計(jì)822萬(wàn)元人民幣。2、付款方式：由于甲方在本合同到期后，贈(zèng)送乙方20年使用權(quán)，乙方于本合同簽訂并生效之日起4年內(nèi)將全部的租金支付給甲方。六、甲方對(duì)出租房屋的承諾：甲方保證擁有權(quán)出租該房屋，并取得其他共有人的同意，如甲方不享有該房屋的出租權(quán)而引起乙方無(wú)法租賃該房屋，甲方除退還乙方支付的租金外，還應(yīng)向乙方支付所產(chǎn)生的裝修改造等一切相關(guān)費(fèi)用及違約賠償金。八、甲方權(quán)利和義務(wù)：1、有權(quán)按本合同約定向乙方收取租金及其他各項(xiàng)費(fèi)用或逾期違約金。4、如租賃的房屋發(fā)生任何影響乙方使用的情形，甲方同意用非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)內(nèi)其他的同樣平米及套數(shù)的房屋進(jìn)行替換，在替換房屋時(shí)由乙方任意選取非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)內(nèi)其他的房屋。該合同還約定了其他內(nèi)容。中中公司稱(chēng)其承租上述房屋后又將部分轉(zhuǎn)租給案外人。

　　庭審中，雙方根據(jù)非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)總平面圖對(duì)房屋的占有使用情況進(jìn)行了說(shuō)明。其中，9號(hào)區(qū)建筑面積1000平方米，10棟房屋屬于C戶(hù)型，500平方米；11棟、13棟房屋屬于B戶(hù)型，建筑面積分別為228．28平方米；12棟、14棟房屋屬于A戶(hù)型，建筑面積分別為458．28平方米。李強(qiáng)稱(chēng)9號(hào)區(qū)域的房屋，2F用于自住，1F給其工人居住，兩個(gè)長(zhǎng)方形的區(qū)域空置，類(lèi)似扇形的區(qū)域由李強(qiáng)與中中公司共用。

　　庭審中，中中公司舉證了4張收條，其中載明的金額70萬(wàn)元(2019年3月27日)、36萬(wàn)元(2019年4月1日)、45．5萬(wàn)元(另有電費(fèi)8萬(wàn)元，2019年7月6日)、68萬(wàn)元(2019年9月7日)。中中公司舉證的中國(guó)工商銀行境內(nèi)匯款電子回單，其中2018年的回單均沒(méi)有“附言”，2019年至2020年的回單，在“附言”處逐漸出現(xiàn)了“房款”“非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)房款”等字樣。

　　庭審中，原告韓蓉、韓煥煥申請(qǐng)調(diào)查李強(qiáng)與陳福江在中國(guó)工商銀行自2017年1月1日起至庭審時(shí)的賬戶(hù)交易明細(xì)。中中公司稱(chēng)陳福江系該公司法定代表人陳寶山之父，陳福江代該公司向李強(qiáng)轉(zhuǎn)賬。經(jīng)調(diào)查，陳福江(賬戶(hù)尾號(hào)5663)自2018年1月18日至2020年10月26日期間與李強(qiáng)(賬戶(hù)尾號(hào)2933)存在幾十次轉(zhuǎn)賬，將錢(qián)款轉(zhuǎn)給李強(qiáng)。在此期間，李強(qiáng)僅在2018年9月26日轉(zhuǎn)賬給陳福江10萬(wàn)元。李強(qiáng)稱(chēng)這筆錢(qián)是借給陳福江的，但具體原因記不清了。李強(qiáng)(賬戶(hù)尾號(hào)2933)與陳福江(賬戶(hù)尾號(hào)5663)之間在2017年沒(méi)有轉(zhuǎn)賬記錄。

　　經(jīng)調(diào)查，本院與小堡村委會(huì)負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)藝術(shù)區(qū)管理的北京中壩河藝術(shù)投資顧問(wèn)有限公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)查得知，李松山去世前，非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)由李松山、韓蓉占有使用。李松山去世之后，非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)由韓蓉占有使用管理。后來(lái)，李強(qiáng)將韓蓉趕走。關(guān)于非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)的總平面圖，村委會(huì)表示認(rèn)可，其上有村兩委班子成員的簽名。關(guān)于中中公司舉證的其與李強(qiáng)簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》，村委會(huì)和北京中壩河藝術(shù)投資顧問(wèn)有限公司均表示不清楚這件事，也未經(jīng)其同意。

　　庭審中，原告韓蓉、韓煥煥反映李強(qiáng)近期擅自對(duì)9號(hào)工房進(jìn)行裝修改造。李強(qiáng)稱(chēng)因墻皮脫落，故僅僅進(jìn)行了墻面刷白，沒(méi)有其他裝修改造。本院當(dāng)庭告知各方，在訴訟期間，未經(jīng)法院許可，任何一方不得對(duì)本案爭(zhēng)議房屋進(jìn)行裝修、改擴(kuò)建、拆除重建，否則，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　本院認(rèn)為：案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：(一)案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；(二)案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是中中公司就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)各方舉證質(zhì)證情況以及本院調(diào)查取證來(lái)看，中中公司對(duì)執(zhí)行標(biāo)的即位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)編號(hào)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：

　　一、李強(qiáng)與中中公司簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！钡诙l規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”本案訴爭(zhēng)的房屋均未取得相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可，因此，李強(qiáng)與中中公司簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。其次，即便李強(qiáng)與中中公司簽訂的《房屋租賃合同》落款日期屬實(shí)，那么，在李松山去世后，遺產(chǎn)未依法處理前，李強(qiáng)個(gè)人將非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)的房屋擅自對(duì)外出租并允許轉(zhuǎn)租，屬于無(wú)權(quán)處分行為，侵犯了韓蓉、韓煥煥的合法權(quán)益，影響合同效力。

　　二、被告中中公司舉證的相關(guān)證據(jù)存在多處重大疑點(diǎn)，違背生活經(jīng)驗(yàn)法則，真實(shí)性存疑，因此，本院不予采信。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。”

　　1、被告中中公司舉證的其與李強(qiáng)簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》存在多處重大疑點(diǎn)，真實(shí)性不予認(rèn)可。

　　(1)合同標(biāo)的約定模糊。按照合同約定，本案20年租賃費(fèi)為822萬(wàn)元，屬于金額較大的合同。但合同標(biāo)的即租賃物被約定為“具體位置以照片為準(zhǔn)”，顯然與生活常理不符。如此大標(biāo)的的合同，進(jìn)行模糊約定，極易導(dǎo)致發(fā)生后續(xù)糾紛。(2)合同約定“1940平方米的房屋”并無(wú)直接、明確的指向?qū)ο?。庭審中，法庭?xún)問(wèn)“約定的1940平米房屋，10-14是否是這個(gè)數(shù)字”？李強(qiáng)回答“是的”。在原告指出10-14的面積總和是1873．12平方米后，李強(qiáng)又稱(chēng)“我出租的是現(xiàn)在的10-14以及9的一部分，因此是1940平方米”。李強(qiáng)回答前后不一，且不能對(duì)面積差額做出清晰、合理的解釋。李強(qiáng)對(duì)外出租的9-14棟房屋恰恰是法院生效判決確認(rèn)分割給韓蓉、韓煥煥的那一部分，而不是歸李強(qiáng)占有使用的1-8棟房屋。(3)付款方式的約定存疑。如此大標(biāo)的合同，涉及房屋較多、面積較大，既沒(méi)有約定押金或保證金，也沒(méi)有約定分期支付的時(shí)間，僅約定“乙方于本合同簽訂并生效之日起4年內(nèi)將全部的租金支付給甲方”，不符合通常的交易規(guī)則。(4)特殊情形的約定存疑。合同第八條第4款約定：“如租賃的房屋發(fā)生任何影響乙方使用的情形，甲方同意用非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)內(nèi)其他的同樣平米及套數(shù)的房屋進(jìn)行替換，在替換房屋時(shí)由乙方任意選取非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)內(nèi)其他的房屋?！痹摷s定賦予了中中公司在特殊情形下的任意選取替換房屋的權(quán)利，這與正常交易不符。(5)賦予中中公司任意轉(zhuǎn)租權(quán)。合同第六條賦予了中中公司“不經(jīng)甲方同意”的任意轉(zhuǎn)租權(quán)。該約定將導(dǎo)致韓蓉、韓煥煥維權(quán)困難。

　　2、被告中中公司舉證的支付租金的收據(jù)及銀行轉(zhuǎn)賬記錄存疑，真實(shí)性不予認(rèn)可。

　　(1)中中公司舉證了4張收據(jù)，稱(chēng)以現(xiàn)金方式給付李強(qiáng)。李強(qiáng)稱(chēng)中中公司曾多次給付小額現(xiàn)金，匯總后其再出具一張總金額的收據(jù)。4張收據(jù)的落款日期均是2019年，而2019年雙方的轉(zhuǎn)賬已經(jīng)常態(tài)化，且轉(zhuǎn)賬金額既有幾萬(wàn)元，也有幾十萬(wàn)元。(2)韓蓉、韓煥煥與李強(qiáng)圍繞李松山的遺產(chǎn)繼承問(wèn)題的矛盾升級(jí)是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程。雙方2017年4月發(fā)生沖突，多次報(bào)警處理，2018年1月起訴，2018年底撤訴，2019年1月再起訴,2020年1月作出一審判決。同一時(shí)期，李強(qiáng)稱(chēng)2017年中中公司給付其定金，金額并不多。經(jīng)調(diào)查，李強(qiáng)(賬戶(hù)尾號(hào)2933)與陳福江(賬戶(hù)尾號(hào)5663)之間在2017年沒(méi)有轉(zhuǎn)賬記錄。中中公司舉證的中國(guó)工商銀行境內(nèi)匯款電子回單，其中2018年的回單均沒(méi)有“附言”，2019年至2020年的回單，在“附言”處逐漸出現(xiàn)了“房款”“非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)房款”等字樣?？紤]到李強(qiáng)自稱(chēng)其與中中公司法定代表人陳寶山認(rèn)識(shí)多年，因此，被告中中公司舉證的收據(jù)及銀行轉(zhuǎn)賬記錄并不能證明雙方之間存在真實(shí)的房屋租賃合同關(guān)系，故真實(shí)性不予認(rèn)可。

　　三、李強(qiáng)所述在2017年將房屋出租不屬實(shí)，本院不予采信。

　　1、根據(jù)本院調(diào)查取證的派出所接處警記錄以及與村委會(huì)的聯(lián)系筆錄，綜合全案證據(jù)，可以認(rèn)定，在2017年4月10日前，李強(qiáng)并未占有使用訴爭(zhēng)房屋。李強(qiáng)稱(chēng)其2016年底回到非洲藝術(shù)小鎮(zhèn)居住，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。因此，被告中中公司與李強(qiáng)在2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》并隨即進(jìn)駐不符合事實(shí)。

　　2、在2018年韓蓉訴李強(qiáng)法定繼承糾紛案件中，一審承辦法官兩次告知不得李強(qiáng)“涉及到本案相關(guān)的所有財(cái)產(chǎn)、遺產(chǎn)均不可以私下處置”，但李強(qiáng)未聲明其已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋出租。在2019年4月10日開(kāi)庭筆錄中，承辦法官詢(xún)問(wèn)：“現(xiàn)在哪些房屋有人占有使用？”李強(qiáng)回答：“4是我雇的保安公司，2是我的朋友在使用，都沒(méi)有收過(guò)租金，9號(hào)，我在居住，其他的房屋都閑置，10-14號(hào)房屋，我在2018年的時(shí)候進(jìn)行了裝修?！贝藭r(shí)，李強(qiáng)仍未聲明其已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋出租。

　　綜上所述，被告中中公司舉證的其與李強(qiáng)簽訂的落款日期為2017年1月1日的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效，真實(shí)性不予認(rèn)可，本院不予采信?，F(xiàn)原告要求繼續(xù)執(zhí)行通州區(qū)法院(2020)京0112執(zhí)4619號(hào)案件，對(duì)北京市通州區(qū)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退繼續(xù)執(zhí)行，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，本院予以支持。不過(guò)，原告要求依法判決駁回被告對(duì)北京市通州9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落的騰退執(zhí)行異議請(qǐng)求，不屬于執(zhí)行異議之訴的審查范圍，應(yīng)予裁定駁回。按照判決吸收裁定的原理，本院最終以判決形式處理本案。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十一條之規(guī)定，判決如下：

　　一、準(zhǔn)許執(zhí)行北京市通州區(qū)人民法院(2020)京0112執(zhí)4619號(hào)案件，繼續(xù)對(duì)北京市通州區(qū)9-14棟房屋及對(duì)應(yīng)院落騰退執(zhí)行；

　　二、駁回原告韓蓉、韓煥煥的其他訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)70元，由被告中中(北京)投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中中公司)、被告李強(qiáng)負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納。

　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

　　本院(2020)京0112執(zhí)異528號(hào)執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審 判 長(zhǎng)　孫之智

人民陪審員　肖素蘭

人民陪審員　李廷茹

二〇二〇年十二月三十一日

書(shū) 記 員　齊 茜

本案法律依據(jù)

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 第1條 

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 第2條 

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋 第311條 

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋 第313條 

最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定 第31條